Înainte de a semna un antecontract sau de a plăti un avans pentru o locuință, există un document pe care orice cumpărător ar trebui să-l citească cu atenție: extrasul de carte funciară. Pe câteva pagini, el spune cine este proprietarul, ce suprafață are imobilul, dacă există o ipotecă, o interdicție de vânzare sau un proces în curs. Cu toate acestea, mulți cumpărători îl primesc de la agent, îl răsfoiesc rapid și îl pun la dosar fără să înțeleagă cu adevărat ce scrie în el.
Nu este nevoie să fii jurist pentru a citi un extras de carte funciară. Structura lui este standardizată, iar informațiile importante se găsesc mereu în aceleași secțiuni. Acest ghid explică, pe înțelesul tuturor, ce conține fiecare parte a extrasului, ce mențiuni merită verificate cu atenție și care sunt semnalele care ar trebui să te facă să ceri explicații suplimentare. Informațiile sunt generale; pentru analiza unei situații concrete, verificarea făcută de un notar sau de un avocat specializat în imobiliare rămâne pasul cel mai sigur.
Ce este cartea funciară și de ce contează extrasul
Cartea funciară este registrul public în care sunt înscrise imobilele, adică terenurile și construcțiile, împreună cu drepturile asupra lor și cu sarcinile care le grevează. Fiecare imobil înscris are propria carte funciară, identificată printr-un număr și prin localitatea în care se află. Registrul este ținut de oficiile de cadastru și publicitate imobiliară.
Rolul cărții funciare este de a face publice aceste informații, astfel încât oricine intenționează să cumpere, să ia o ipotecă sau să închirieze pe termen lung să poată afla situația juridică a imobilului. Un drept înscris în cartea funciară poate fi opus terților, ceea ce înseamnă că un cumpărător nu poate invoca faptul că nu știa de el.
Extrasul de carte funciară pentru informare poate fi solicitat de orice persoană interesată, la ghișeu sau online, pe baza numărului de carte funciară ori a numărului cadastral. Pentru tranzacția propriu-zisă, notarul solicită un extras special, pentru autentificare, care rezervă practic rangul viitoarei înscrieri pe o perioadă limitată.
Un detaliu esențial: extrasul arată situația de la data emiterii lui. Un document vechi de câteva luni nu mai este relevant, pentru că între timp se pot înscrie ipoteci, sechestre sau alte mențiuni. Cere întotdeauna un extras recent înainte de orice plată.
Antetul și datele de identificare
Prima parte a extrasului conține datele de identificare: numărul cărții funciare, unitatea administrativ-teritorială, adică localitatea, și numărul cadastral al imobilului. Tot aici apare și numărul cererii pe baza căreia a fost emis extrasul, împreună cu data emiterii.
Verifică dacă aceste date corespund cu cele din actul de proprietate pe care ți-l arată vânzătorul și cu adresa locuinței pe care ai vizitat-o. Pare o formalitate, dar confuziile între apartamente din același bloc sau între parcele învecinate nu sunt imposibile, mai ales în zonele unde numerotarea străzilor s-a schimbat de-a lungul timpului.
În cazul apartamentelor din blocuri, există de regulă o carte funciară colectivă pentru întreaga clădire și câte o carte funciară individuală pentru fiecare unitate. Extrasul care te interesează este cel al apartamentului, dar uneori merită consultată și cartea funciară a clădirii.
Fii atent și la mențiunile despre cererile aflate în lucru. Dacă la oficiul de cadastru există o cerere de înscriere încă nesoluționată pentru acel imobil, extrasul o semnalează. Poate fi vorba de o ipotecă nouă, de o vânzare anterioară sau de o rectificare. Până nu afli ce conține acea cerere, nu ai imaginea completă a situației juridice.
Partea I: descrierea imobilului
Partea I, numită și foaia de avere, descrie imobilul. Aici găsești adresa, suprafața terenului, construcțiile existente pe el și, pentru apartamente, suprafața utilă, numărul de camere și cota-parte indiviză din părțile comune și din teren.
Compară suprafața înscrisă cu cea anunțată de vânzător și cu cea măsurată la vizionare. Diferențele mici pot apărea din metode de măsurare diferite, dar diferențele mari merită explicate. Uneori ele indică o extindere sau o mansardare nedeclarată, alteori o greșeală mai veche care trebuie corectată înainte de vânzare.
Pentru case, verifică dacă toate construcțiile de pe teren apar în extras. O casă la care s-a adăugat un etaj, o anexă sau un garaj care nu figurează în cartea funciară ridică întrebări despre autorizarea acestor lucrări și despre posibilitatea de a le înscrie ulterior.
Tot în această parte pot apărea observații despre planul cadastral și despre coordonatele terenului. Pentru parcele, este util să compari planul cu realitatea din teren: gardurile, aleile și construcțiile vecinilor ar trebui să corespundă limitelor înscrise. Neconcordanțele de acest tip sunt o sursă frecventă de conflicte între vecini și merită clarificate înainte de cumpărare, eventual cu ajutorul unui topograf autorizat.
Partea a II-a: proprietarii
Partea a II-a, foaia de proprietate, arată cine deține imobilul, în ce cotă și pe baza cărui act: un contract de vânzare-cumpărare, un certificat de moștenitor, o donație sau o hotărâre judecătorească. Aici afli dacă imobilul are un singur proprietar sau mai mulți.
Când există mai mulți coproprietari, vânzarea necesită acordul tuturor. Dacă imobilul este bun comun al unor soți, ambii trebuie să participe la tranzacție sau să-și dea acordul în forma cerută de lege. Persoana cu care negociezi trebuie să fie proprietarul înscris sau să aibă o procură valabilă din partea acestuia.
Atenție la mențiunile despre modul de dobândire. O moștenire recentă, o donație sau o hotărâre judecătorească nu sunt probleme în sine, dar pot avea implicații pe care un specialist le poate evalua, de exemplu posibile pretenții ale altor moștenitori.
Compară numele din extras cu actele de identitate ale vânzătorului. O schimbare de nume după căsătorie, o greșeală de scriere sau un cod numeric personal diferit pot crea întârzieri la notar. Astfel de neconcordanțe se rezolvă, de regulă, cu documente suplimentare, dar este mai bine să le descoperi din timp decât în ziua semnării.
Partea a III-a: sarcinile
Partea a III-a, foaia de sarcini, este cea mai importantă pentru cumpărător. Aici sunt înscrise drepturile altor persoane asupra imobilului și restricțiile care îl afectează. Mențiunile frecvente includ:
- ipoteca în favoarea unei bănci, pentru un credit al proprietarului;
- interdicția de înstrăinare și de grevare, care însoțește de obicei ipoteca;
- sechestrul sau urmărirea silită, pentru datorii ale proprietarului;
- notarea unor litigii privind imobilul;
- servituți, cum ar fi dreptul de trecere al unui vecin;
- dreptul de uzufruct sau de abitație al altei persoane.
O ipotecă nu înseamnă că imobilul nu poate fi vândut. De multe ori, creditul se achită din banii cumpărătorului, iar ipoteca se radiază după tranzacție, printr-o procedură pe care notarul și banca o coordonează. Sechestrele, litigiile și drepturile de uzufruct sunt însă situații mult mai delicate, care pot bloca sau complica serios vânzarea.
Când imobilul are o ipotecă ce urmează să fie stinsă din prețul vânzării, cere ca pașii să fie descriși clar în antecontract: ce sumă se plătește direct băncii, când emite banca adresa de acord și cine se ocupă de radiere. O succesiune bine stabilită protejează atât cumpărătorul, cât și vânzătorul.
Dacă foaia de sarcini este goală, apare de obicei mențiunea „nu sunt”. Este cea mai bună veste pe care o poți primi la această secțiune.
Semnale care cer explicații suplimentare
Unele mențiuni din extras nu sunt neapărat motive de renunțare, dar justifică întrebări suplimentare și, de regulă, o analiză făcută de un specialist:
- diferențe mari între suprafața din acte și cea reală;
- construcții vizibile pe teren care nu apar în extras;
- un proprietar diferit de persoana care vinde, fără procură;
- sechestre, urmăriri silite sau litigii notate;
- drepturi de uzufruct sau de abitație în favoarea altor persoane;
- schimbări de proprietar foarte frecvente într-o perioadă scurtă.
Multe dispute imobiliare pornesc tocmai de la astfel de detalii ignorate la început. Un articol despre evitarea conflictelor juridice în tranzacțiile imobiliare arată cum verificările făcute din timp previn majoritatea problemelor.
Când descoperi o astfel de situație, nu trebuie neapărat să renunți la locuință. Poți cere vânzătorului să rezolve problema înainte de semnare, poți include în antecontract condiții clare legate de rezolvarea ei sau poți renegocia prețul, dacă situația presupune costuri pentru tine. Important este ca orice înțelegere să fie scrisă și verificată de un specialist, nu lăsată pe încredere.
Întrebări frecvente
Cine poate cere un extras de carte funciară?
Extrasul pentru informare poate fi solicitat de orice persoană, fără a fi nevoie de acordul proprietarului. Este suficient să cunoști numărul de carte funciară sau numărul cadastral și localitatea.
Este suficient extrasul pentru a cumpăra în siguranță?
Este un document esențial, dar nu singurul. Contează și actul de proprietate, certificatul fiscal, situația datoriilor la asociație, certificatul energetic și, uneori, documentele de autorizare a construcției. Un articol despre rolul avocatului în achiziția unei proprietăți explică ce verificări suplimentare poate face un specialist.
Ce costuri presupune tranzacția după verificare?
Pe lângă prețul imobilului, apar onorarii, taxe de înscriere și impozite. Pentru o imagine de ansamblu, consultă articolul despre taxele și impozitele în tranzacțiile imobiliare și cere notarului o estimare exactă pentru cazul tău.
Extrasul de carte funciară este, în esență, cartea de identitate juridică a unui imobil. Citit cu atenție, el îți arată dacă locuința pe care ți-o dorești poate fi cumpărată liniștit sau dacă ascunde situații care trebuie lămurite înainte. Câteva minute de lectură atentă și o discuție cu un specialist pot face diferența dintre o achiziție sigură și ani de complicații.
Foto: Mikhail Nilov / Pexels
