Un imobil cumpărat pentru închiriere se discută, de obicei, în termeni de preț și de rată lunară. În practică, diferența dintre un randament net de 4% și unul de 6% vine din altceva: din vehiculul prin care faci achiziția. Aceeași proprietate, cumpărată pe numele tău, printr-un SRL sau în leasing financiar, produce trei fluxuri de numerar diferite, trei regimuri fiscale și trei scenarii de ieșire.
Comparația de mai jos pornește de la un caz de referință: un apartament cu două camere sau un spațiu mic de birou de 105.000 de euro (circa 535.000 de lei, la un curs de aproximativ 5,1 lei), închiriat cu 550 de euro pe lună, adică 6.600 de euro pe an. Cifrele sunt orientative pentru 2026 și trebuie recalculate pe oferta concretă.
Ce compari, de fapt: intrarea, deținerea și ieșirea
Comparațiile se opresc de obicei la rata lunară, exact indicatorul care induce în eroare: o rată mică pe 25 de ani și una mare pe 10 ani descriu obligații diferite, iar impozitul de la revânzare poate anula un avantaj acumulat într-un deceniu. Evaluarea corectă are trei momente — intrarea (avans, onorariu notarial, intabulare, comisioane, eventual TVA), deținerea (impozit, contribuții, taxe locale, contabilitate, dobândă) și ieșirea (impozit pe transfer sau pe profit, TVA de ajustat, restricții contractuale). Pe fiecare, ordinea celor trei variante se schimbă.
Varianta 1: achiziția pe persoană fizică
Băncile cer avans de minimum 15% pentru prima locuință și 25% pentru următoarele, iar gradul de îndatorare este plafonat la 40% din venitul net lunar, cu cinci puncte procentuale în plus la prima locuință. În cazul de referință, cu 25% avans (26.250 de euro) și un credit de 78.750 de euro pe 25 de ani la o dobândă efectivă de circa 7,3%, rata se apropie de 570 de euro. Costurile de intrare — onorariu notarial de 0,5–1% plus TVA, intabulare 0,15%, comision de analiză 500–1.500 de lei, evaluare 500–800 de lei — însumează 7.000–9.000 de lei.
La deținere, impozitul este de 10% aplicat venitului net, calculat după deducerea forfetară de 20% din chiria brută. Rezultă un cost efectiv de 8% din încasări, adică 528 de euro pe an. Contractul se înregistrează la ANAF în 30 de zile, iar când chiriașul este persoană juridică impozitul se reține la sursă. Peste anumite praguri anuale de venit se adaugă CASS de 10%, cu plafoane modificate de mai multe ori din 2024 încoace.
- Plus: fără contabilitate lunară și fără costuri fixe de structură, iar taxa de intabulare este de 0,15%, față de 0,5% la persoanele juridice.
- Plus: la revânzare, impozit de 1% dacă ai deținut imobilul peste trei ani și 3% sub acest prag, fără plafon neimpozabil.
- Minus: nu deduci dobânda, amortizarea sau reparațiile; deducerea forfetară de 20% le acoperă pe toate — avantajos la un imobil nou, dezavantajos la unul cu instalații de refăcut.
- Minus: răspunzi cu patrimoniul personal, iar plafonul de îndatorare blochează, de regulă, al treilea sau al patrulea credit.
Varianta 2: achiziția prin SRL
Prima întrebare aici nu este fiscală, ci comercială: cine este chiriașul. Închirierea este, ca regulă, scutită de TVA fără drept de deducere, dar se poate opta pentru taxare printr-o notificare la ANAF. Dacă optezi, facturezi chiria cu TVA de 21% — neutru pentru un chiriaș plătitor de TVA, cost real pentru o persoană fizică. La fel la achiziție: TVA-ul unui imobil nou de la dezvoltator (circa 18.200 de euro la un preț de 105.000 de euro cu taxa inclusă) devine deductibil doar dacă imobilul intră într-o activitate taxabilă.
În schimb, firma deduce ce persoana fizică nu poate: amortizarea clădirii pe o durată normală de 40–60 de ani, adică 2.100–2.600 de euro anual, plus dobânda, reparațiile, utilitățile și asigurările. Impozitul este de 16% pe profit sau, dacă firma se încadrează, cel pe veniturile microîntreprinderilor (1% sau 3%), cu plafon coborât la 100.000 de euro de la 1 ianuarie 2026 și cu obligația unui salariat cu normă întreagă. Acel salariat costă peste 4.000 de lei lunar, aproape 50.000 de lei pe an, pentru o firmă care încasează 33.000 de lei chirie: regimul micro are sens doar dacă firma există deja.
Costurile fixe se adună: contabilitate 300–800 de lei lunar, impozit local de 0,2–1,3% din valoarea impozabilă la clădirile nerezidențiale (0,08–0,2% la cele rezidențiale) și raport de evaluare periodic de 400–1.200 de lei, fără de care cota sare la 5%. Iar banii ajung la asociat ca dividend, impozitat cu 16% de la 1 ianuarie 2026: împreună cu impozitul pe profit, circa 29,4% din suma distribuită. Diferența dintre un cost fiscal de 8% și unul de aproape 30% se decide la construcția structurii, nu în contabilitatea lunară — motiv pentru care merită parcurs, înainte de antecontract, și ce presupune optimizarea legală a taxelor unei firme.
- Plus: deduci dobânda, amortizarea și lucrările reale, ceea ce contează la imobile vechi sau la renovări majore.
- Plus: răspundere limitată și posibilitatea de a acumula mai multe proprietăți fără a-ți epuiza gradul personal de îndatorare.
- Minus: 6.000–12.000 de lei pe an costuri fixe, chiar și cu un singur imobil închiriat.
- Minus: creditarea firmelor cere avans de 30–40% și dobânzi cu 1,5–2,5 puncte peste creditul ipotecar, iar banca solicită oricum garanții personale de la asociat.
Varianta 3: leasingul financiar imobiliar
În România, leasingul imobiliar se adresează mai ales firmelor care cumpără spații comerciale, birouri, cabinete sau hale; pentru apartamente, oferta este restrânsă. Avansul uzual este de 15–25%, durata de 5–10 ani, iar dobânda depășește cu 1–2 puncte creditul de investiții. Proprietatea rămâne la finanțator până la ultima rată și la plata valorii reziduale, iar contractul este titlu executoriu. De aici vine avantajul practic: analiza este mai rapidă, iar o firmă cu doi ani de activitate are șanse acolo unde un credit ar fi refuzat.
Fiscal, utilizatorul înregistrează bunul, îl amortizează și deduce componenta de dobândă, iar TVA-ul se achită eșalonat, pe rate, nu integral la achiziție — zeci de mii de lei rămași în firmă în primul an. În schimb, asigurarea se face prin finanțator și costă mai mult, apar restricții la subînchiriere și la amenajări, un comision anual de administrare și penalizări la rambursarea anticipată.
- Plus: aprobare mai rapidă și cerințe de istoric financiar mai relaxate.
- Plus: TVA eșalonat, deci presiune mai mică pe trezorerie în anul achiziției.
- Minus: rate lunare mult mai mari, pentru că perioada este de două-trei ori mai scurtă.
- Minus: nu ești proprietar până la final, iar o vânzare intermediară cere acordul finanțatorului sau cesiunea contractului.
Aceeași proprietate, trei rute: cum arată cifrele
Pentru imobilul de 105.000 de euro, cu 6.600 de euro chirie anuală, structurile de plată arată astfel:
- Persoană fizică, credit pe 25 de ani, avans 25%: rată de circa 570 de euro lunar, dobândă totală de aproximativ 93.000 de euro, impozit anual pe chirie 528 de euro.
- SRL, credit de investiții pe 15 ani, avans 30%, dobândă 9%: rată de circa 745 de euro, dobândă totală de aproximativ 60.000 de euro, plus 6.000–12.000 de lei anual costuri administrative.
- Leasing financiar pe 10 ani, avans 20%, dobândă 8,5%: rată de circa 1.040 de euro și dobândă totală de aproximativ 41.000 de euro.
Ierarhia depinde de indicator: după efortul lunar câștigă persoana fizică, după costul total al finanțării câștigă leasingul, tocmai pentru că se plătește repede. Chiria de 550 de euro acoperă rata din primul scenariu, dar nu și pe cea din al treilea, unde diferența se susține din alte venituri ale firmei.
Ieșirea din investiție, unde se răstoarnă clasamentul
La revânzare, persoana fizică plătește 1% din valoarea tranzacției dacă a deținut imobilul peste trei ani. Firma plătește 16% pe câștig și încă 16% pe dividende, dacă vrea să scoată banii. La un profit de 20.000 de euro, diferența este între aproximativ 1.100 de euro și aproape 5.900 de euro.
Există și capcane mai puțin vizibile. Dacă firma a dedus TVA la achiziție și apoi vinde în regim de scutire sau schimbă destinația imobilului, apare ajustarea TVA pentru bunuri de capital, calculată pe 20 de ani: pentru fiecare an rămas se restituie o douăzecime din taxa dedusă. Vânzarea părților sociale rezolvă parțial problema, dar cumpărătorul preia istoricul firmei și cere o verificare prealabilă care prelungește tranzacția. La leasing, ieșirea înainte de termen rămâne cea mai rigidă.
Trei întrebări care decid varianta potrivită
Cât timp ții imobilul? Sub cinci ani, cu o singură proprietate și fără lucrări majore, persoana fizică are cea mai puțină birocrație și cea mai ieftină ieșire. Peste zece ani, cu profitul reinvestit în alte imobile, firma își amortizează costurile fixe, pentru că banii nu ies din structură și nu se impozitează a doua oară.
Cine plătește chiria? Un chiriaș firmă plătitoare de TVA face din SRL varianta naturală. Un chiriaș persoană fizică transformă TVA-ul într-un cost care fie îți reduce chiria netă, fie te scoate din piață. Peste plafonul de scutire de TVA, majorat în 2025 la 395.000 de lei venituri anuale, obligațiile apar și pentru persoana fizică cu mai multe proprietăți.
De unde vin banii? Dacă ai deja o firmă activă, cu salariat și contabilitate plătită, costul marginal al achiziției prin firmă este aproape zero, iar leasingul devine o opțiune reală pentru un spațiu comercial. Dacă înființezi un SRL doar pentru un apartament, plătești aproape 50.000 de lei pe an ca să economisești câteva sute de euro.
Simulează fiecare variantă pe zece ani, nu pe o lună, cu o lună de neocupare anual și 500–800 de euro pentru întreținere, apoi verifică scenariul cu un contabil înainte de a semna. Cota de TVA, impozitul pe dividende și plafonul microîntreprinderilor s-au schimbat toate în ultimii trei ani: un calcul făcut după regulile din 2023 nu mai descrie realitatea din 2026.
