Moștenirea unui apartament sau a unei case vine, de obicei, într-un moment dificil. În plus față de durerea pierderii, apare un set de pași administrativi, termene și documente despre care mulți nu știu nimic. Rezultatul este frecvent amânarea: oamenii lasă lucrurile baltă, iar peste ani descoperă că proprietatea e încă înscrisă pe numele celui dispărut și că orice decizie devine mai complicată.
Nu e nevoie să fii jurist ca să înțelegi traseul general. Mai jos găsești o descriere simplificată a etapelor prin care trece un imobil de la momentul decesului până la înscrierea noului proprietar în cartea funciară, plus câteva sugestii care te pot scuti de neplăceri. Detaliile diferă de la caz la caz, așa că tratează textul ca pe o hartă, nu ca pe un sfat juridic personalizat.
Cine moștenește: legea sau testamentul
Primul lucru de lămurit este dacă defunctul a lăsat un testament. Dacă da, bunurile se împart, în limitele legii, după voința lui. Dacă nu, moștenitorii sunt stabiliți de lege, în funcție de rudenie: soțul supraviețuitor, copiii, părinții, frații și așa mai departe, în ordinea și în proporțiile prevăzute. Legea protejează și anumite categorii de moștenitori, care au dreptul la o parte minimă din avere, chiar dacă testamentul spune altceva.
Dacă nu știi dacă există testament, notarul poate verifica într-un registru special, la cerere. Ideal ar fi să căutați și printre actele rămase, pentru că un document găsit târziu poate schimba planurile.
Etapele procedurii, în ordine
- Certificatul de deces. Este punctul de plecare pentru orice demers. Cere câteva copii legalizate, pentru că vei avea nevoie de ele în mai multe locuri.
- Strângerea actelor. Actele de stare civilă ale defunctului și ale moștenitorilor, actele de proprietate ale imobilului, extrasul de carte funciară, eventualul testament și alte documente cerute de notar.
- Deschiderea procedurii succesorale. Se face la un notar, în raza căruia se afla ultimul domiciliu al defunctului. Notarul verifică datele, convoacă moștenitorii și îi informează cu privire la drepturile lor.
- Acceptarea sau renunțarea. Fiecare moștenitor decide dacă acceptă moștenirea sau renunță la ea. Legea stabilește un termen limitat pentru această decizie, de aceea nu e indicat să amâni.
- Dezbaterea succesorală. Notarul întocmește actele care stabilesc cine primește ce, în ce proporții și, uneori, cine preia anumite bunuri în schimbul altor părți.
- Certificatul de moștenitor. Este documentul care atestă calitatea de moștenitor și cotele fiecăruia din masa succesorală.
- Intabularea. Pe baza certificatului, noul proprietar sau noii proprietari cer înscrierea dreptului în cartea funciară, la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.
De ce contează înscrierea în cartea funciară
Mulți se opresc la certificatul de moștenitor și cred că lucrurile sunt încheiate. În realitate, calitatea de moștenitor există de la data decesului, dar pentru a dispune de imobil, adică pentru a-l vinde, a-l ipoteca sau a-l dona, ai nevoie în practică de înscrierea lui în cartea funciară pe numele tău. Fără ea, notarul și cumpărătorul vor ezita, iar situația publică a imobilului rămâne neclară. De aceea, nu o lăsa pe ultimul loc.
Verifică și datele din extras: suprafața, numărul cadastral, adresa, eventualele sarcini. Dacă găsești diferențe față de realitate, ele trebuie corectate înainte de orice vânzare, altfel apar întârzieri la notar.
Costurile, pe categorii
Procedura presupune cheltuieli de mai multe tipuri: onorariul notarial, taxele pentru înscrierea în cartea funciară, eventuale taxe de timbru sau de expertiză și, după caz, onorariul unui avocat. Cuantumul depinde de valoarea bunurilor și de complexitatea cazului. Pentru o privire de ansamblu asupra impozitelor și taxelor care apar atunci când un imobil își schimbă proprietarul, citește și materialul despre taxele și impozitele în tranzacțiile imobiliare. Unele dintre ele se aplică și în cazul moștenirii, altele nu, iar excepțiile merită verificate cu un specialist.
Când moștenitorii sunt mai mulți
Dacă imobilul revine mai multor persoane, fiecare deține o cotă din el, adică proprietatea e în comun. Această situație poate funcționa bine, dacă oamenii se înțeleg, dar poate deveni sursă de conflicte atunci când apar dezacorduri despre folosire, întreținere sau vânzare. Soluțiile includ înțelegerea amiabilă, în care unul preia imobilul și îi despăgubește pe ceilalți, vânzarea către un terț sau împărțirea prin hotărâre judecătorească, ca ultimă variantă.
Înainte de a ajunge acolo, încearcă o discuție calmă, cu toți cei implicați. Notați ce își dorește fiecare, ce se poate face cu imobilul și ce costuri trebuie suportate. O mediere, cu ajutorul unui profesionist neutru, poate rezolva multe dintre aceste situații fără procese lungi.
Ajutorul unui specialist
Pentru cazuri simple, un notar poate ghida singur întreaga procedură. Pentru cele complicate, cu testamente contestate, moștenitori în străinătate sau datorii, e util un avocat. Rolul lui este bine descris în materialul despre rolul avocatului în achiziția unei proprietăți, iar o parte din aceste idei se aplică și în cazul succesiunilor. Cere întotdeauna oferte clare, în scris, pentru serviciile pe care le primești.
Întrebări frecvente
Ce se întâmplă dacă nu fac nimic după deces?
Imobilul rămâne înscris pe numele defunctului, iar tu nu poți dispune liber de el. În plus, termenele legale continuă să curgă, deci amânarea poate avea consecințe.
Pot vinde imobilul înainte de a avea certificatul de moștenitor?
În practică, e nevoie de certificatul de moștenitor și, de regulă, de înscrierea imobilului în cartea funciară pe numele tău înainte de vânzare. Confirmă pașii cu notarul care instrumentează tranzacția.
Datoriile defunctului trec la moștenitori?
Poate fi cazul, în limitele și în condițiile prevăzute de lege. De aceea e important să verifici situația datoriilor înainte să accepți moștenirea. Pentru cazul tău concret, cere părerea unui notar sau a unui avocat.
Moștenirea unui imobil cere răbdare, acte la zi și puțină organizare. Cine își face un plan, cunoaște pașii și cere sprijin la momentul potrivit evită situațiile în care proprietatea rămâne blocată ani de zile. Începe cu actele, discută deschis cu ceilalți moștenitori și ține minte că ultimul pas, înscrierea în cartea funciară, e cel care îți dă siguranță deplină.
Foto: Tomas Anunziata / Pexels
