Pentru piața imobiliară din România, 2026 este anul în care eficiența energetică iese din zona recomandărilor și intră în cea a obligațiilor cu termen. Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor, cunoscută în piață drept EPBD IV, trebuie transpusă în legislația națională până la 29 mai 2026, iar cadrul care rezultă înlocuiește o construcție juridică rămasă în urmă, așezată în jurul Legii 372/2005. În paralel, piața de energie electrică pentru consumatorii casnici s-a liberalizat din iulie 2025, fondurile PNRR pentru renovare energetică intră în ultimul an de implementare, iar tehnologii tratate până acum ca opțiuni de confort — pompe de căldură, fotovoltaice, automatizare — devin, pentru anumite categorii de clădiri, cerință de conformitate.
Schimbările nu afectează în egală măsură pe toată lumea. Un proprietar de apartament într-un bloc din anii ’70 resimte altceva decât un dezvoltator care depune acum documentația pentru un ansamblu livrabil în 2029 sau un administrator de clădire de birouri care negociază contracte cu chiriași corporativi. Următoarele secțiuni separă ce este deja aplicabil, ce are dată fixă și ce rămâne, deocamdată, la nivel de intenție legislativă.
Directiva care schimbă regulile și termenul de 29 mai 2026
EPBD IV a intrat în vigoare în mai 2024 și acordă statelor membre doi ani pentru transpunere. Pentru România, asta înseamnă un act normativ nou care preia definiții, calendare și mecanisme de control, plus un Plan național de renovare a clădirilor — document care stabilește traiectoria de reducere a consumului mediu de energie primară al fondului rezidențial: aproximativ 16% până în 2030 și 20–22% până în 2035, cu obligația ca cel puțin 55% din reducere să provină din renovarea clădirilor cu cea mai slabă performanță.
Practic, chiar dacă transpunerea întârzie — un scenariu frecvent în ultimii ani —, calendarul obligațiilor rămâne legat de datele din directivă, iar întârzierea se traduce în incertitudine pentru cei care planifică investiții pe 3–5 ani. Pentru un dezvoltator, diferența dintre un proiect autorizat în 2026 și unul autorizat în 2029 poate însemna un alt standard tehnic obligatoriu, cu impact direct în deviz.
De la nZEB la clădirea cu emisii zero: ce se construiește după 2028
Standardul nZEB, aplicabil în România la clădirile noi din 2021, este înlocuit treptat de conceptul de clădire cu emisii zero (ZEB). Diferența nu este cosmetică: pe lângă un necesar de energie foarte redus, ZEB presupune zero emisii operaționale de carbon din combustibili fosili la fața locului, energia rămasă fiind acoperită din surse regenerabile produse pe amplasament, dintr-o comunitate de energie, dintr-un sistem centralizat eficient sau din rețea, în condițiile stabilite prin lege.
- 1 ianuarie 2028 — clădirile noi deținute de autorități publice trebuie să fie ZEB;
- 1 ianuarie 2030 — toate clădirile noi trebuie să fie ZEB;
- clădirile existente supuse renovării majore urmează cerințe distincte, mai apropiate de standardul actual.
Costul suplimentar față de o construcție nouă conformă în 2026 este estimat, orientativ, la 8–15% din valoarea de construcție. Raportat la un cost la cheie de 5.500–7.500 lei/mp util pentru o casă individuală în zonele urbane, diferența înseamnă 450–1.100 lei/mp, adică 60.000–150.000 lei pentru o locuință de 130 mp. O bună parte se recuperează prin factură, dar decizia se ia la faza de proiect: orientarea clădirii, raportul dintre suprafața vitrată și cea opacă, poziția instalațiilor și rezerva structurală a acoperișului nu se corectează ulterior fără costuri mari.
Certificatul energetic: scală armonizată, format digital, controale
Certificatul de performanță energetică (CPE) trece la o scală armonizată A–G, în care clasa A corespunde nivelului ZEB, iar clasa G celor mai slabe 15% din fondul construit național la momentul introducerii scalei. Consecința pentru proprietari este directă: un apartament cu certificat clasa C emis în 2019 poate ajunge într-o clasă inferioară după recalibrare, fără ca la clădire să se fi schimbat ceva.
Se schimbă și forma. Certificatele se emit digital și ajung în baze de date naționale, ceea ce face posibilă verificarea încrucișată — inclusiv identificarea auditorilor care emit sute de certificate fără vizită la fața locului, o practică tolerată ani la rând. Valabilitatea maximă rămâne de 10 ani, dar se scurtează pentru clădirile din clasele slabe, tocmai pentru a forța reevaluarea. Rămâne în vigoare și obligația de a menționa clasa energetică în anunțurile de vânzare sau închiriere, aplicată deocamdată inconsecvent pe portalurile imobiliare.
Orientativ, în 2026 un CPE pentru un apartament costă 250–450 lei, pentru o casă individuală 600–1.200 lei, iar un audit energetic complet pentru un bloc cu 40 de apartamente, necesar în programele de finanțare, 8.000–18.000 lei.
Clădirile nerezidențiale: praguri obligatorii, nu doar traiectorii
Aici este cea mai dură parte a noului cadru. Pentru clădirile nerezidențiale nu se aplică o medie națională, ci standarde minime de performanță energetică pe clădire: cele mai slabe 16% din stoc trebuie renovate până în 2030, iar cele mai slabe 26% până în 2033. Se adaugă obligațiile de automatizare — sistemele de automatizare și control (BACS) sunt deja cerute la clădirile cu instalații termice de peste 290 kW, iar pragul coboară spre 70 kW până la sfârșitul lui 2029 — și indicatorul de pregătire pentru soluții inteligente, care măsoară capacitatea clădirii de a reacționa la semnalele rețelei.
Distincția dintre destinații devine, astfel, o chestiune tehnică și financiară, nu doar juridică: proprietarii care operează spații mixte ar trebui să recitească regimul diferit al celor două categorii, detaliat în ghidul despre diferența dintre proprietățile rezidențiale și comerciale, pentru că obligațiile de renovare, contractele de închiriere și evaluarea se așază diferit. Pe segmentul de birouri, efectul se vede deja în negocieri: chiriașii mari, obligați să raporteze consumuri și emisii, cer date verificabile, iar clădirile din clasele slabe încep să fie evaluate cu discount pentru costul viitor al conformării.
Solar obligatoriu și regulile pentru prosumatori
Directiva introduce un calendar de instalare a energiei solare, aplicabil acolo unde este fezabil tehnic și economic:
- până la 31 decembrie 2026 — clădirile publice noi și clădirile nerezidențiale noi cu suprafață utilă peste 250 mp;
- până la 31 decembrie 2027 — clădirile publice existente de peste 2.000 mp, cu praguri care coboară în anii următori;
- până la 31 decembrie 2029 — clădirile rezidențiale noi și parcările acoperite noi.
Costurile au scăzut constant: un sistem fotovoltaic de 5 kWp la cheie se încadrează, în 2026, între 22.000 și 32.000 lei, adică 4.400–6.400 lei/kWp, iar programul Casa Verde Fotovoltaice a acoperit în ultimele sesiuni până la 20.000 lei per beneficiar. Elementul de risc nu este prețul panourilor, ci regimul de decontare: schema pentru prosumatori a fost modificată de mai multe ori în ultimii ani, iar rentabilitatea unui sistem supradimensionat depinde de regulile în vigoare la data punerii în funcțiune, nu de cele din momentul semnării contractului. Al doilea element ignorat frecvent este structura: la clădirile vechi, montarea pe acoperiș cere verificare de rezistență, iar refacerea hidroizolației adaugă 30–80 lei/mp.
Ieșirea din gaz: cifrele care contează în 2026, nu în 2040
Subvențiile pentru cazanele care funcționează exclusiv pe combustibili fosili au fost eliminate din 2025, iar orizontul de eliminare completă a acestor echipamente este 2040. Pentru un proprietar care schimbă centrala anul acesta, decizia se ia însă pe aritmetica prezentului. O casă cu un necesar util de 15.000 kWh/an pentru încălzire consumă, cu o centrală în condensație, circa 16.300 kWh de gaz. La prețul plafonat de 0,31 lei/kWh, valabil până la 31 martie 2026, factura de încălzire este de aproximativ 5.050 lei/an. Aceeași casă, cu o pompă de căldură aer-apă cu SCOP 3,5, consumă circa 4.300 kWh electric; la 1,35 lei/kWh, rezultă aproximativ 5.800 lei/an.
Cu alte cuvinte, atât timp cât plafonarea la gaz funcționează, pompa de căldură nu se justifică prin factură. Dacă schema nu este prelungită, iar prețul gazului ajunge la 0,50 lei/kWh, costul anual pe gaz urcă spre 8.100 lei, iar diferența se inversează. Investiția inițială rămâne inegală: 6.000–11.000 lei pentru o centrală în condensație montată, față de 35.000–60.000 lei pentru o pompă de căldură aer-apă de 10–12 kW cu acumulator și montaj. Ordinea corectă a lucrărilor rămâne aceeași indiferent de scenariu: mai întâi anvelopa (termosistem 150–260 lei/mp de fațadă, tâmplărie triplu-vitraj 900–1.500 lei/mp), apoi corpuri de încălzire de joasă temperatură, abia la final sursa de căldură, dimensionată pe necesarul redus.
Ce înseamnă asta pentru proprietari în următoarele 12 luni
Anul 2026 concentrează mai multe termene simultan. Proiectele de renovare finanțate prin PNRR trebuie finalizate până la 31 august 2026, ceea ce a creat deja presiune pe capacitatea constructorilor și pe prețurile lucrărilor de anvelopare; asociațiile de proprietari care intră acum în programe naționale sau locale ar trebui să verifice explicit sursa de finanțare și termenul de execuție. Separat, de la 1 ianuarie 2026 s-a schimbat modul de calcul al impozitului pe clădiri, care pornește acum de la valorile din studiile de piață ale notarilor publici, iar sumele din deciziile de impunere sunt, pentru multe locuințe, semnificativ mai mari decât în 2025 — un motiv în plus pentru ca fluxul de cheltuieli anuale să fie recalculat înainte de a angaja o investiție.
- verificați dacă certificatul energetic al proprietății este emis pe baza unei vizite reale și când expiră;
- pentru clădiri nerezidențiale, estimați acum poziția în stoc: o clădire aflată în zona slabă are un termen de conformare, nu o opțiune;
- la construcțiile noi aflate în faza de proiect, cereți proiectantului varianta ZEB și diferența de cost, chiar dacă obligația nu se aplică încă;
- înainte de orice echipament, cereți un audit care să separe pierderile prin anvelopă de cele prin instalații.
Direcția este clară și nu depinde de ritmul transpunerii: performanța energetică devine un atribut măsurabil al proprietății, înregistrat digital și verificabil de cumpărători, chiriași, bănci și evaluatori. Diferența dintre proprietarii care se adaptează în 2026 și cei care așteaptă se va vedea mai puțin în factura lunară și mai mult în prețul obținut la vânzare peste cinci ani.
