Pe 29 mai 2026 a expirat termenul la care statele membre trebuiau să transpună în legislația națională noua directivă europeană privind performanța energetică a clădirilor — Directiva (UE) 2024/1275, cunoscută în piață drept EPBD IV. Pentru segmentul rezidențial, data nu este o simplă formalitate administrativă: ea marchează trecerea de la logica clădirii cu consum de energie aproape egal cu zero (nZEB), obligatorie în România de la finalul lui 2020, la cea a clădirii cu emisii zero (ZEB), care devine cerință pentru toate construcțiile noi de la 1 ianuarie 2030 și, mai devreme, din 2028, pentru clădirile deținute de autorități publice.
Între timp, alte câteva schimbări au modificat deja modul în care se proiectează, se autorizează și se vând apartamentele și casele noi: oprirea stimulentelor financiare pentru cazanele pe combustibili fosili, recalibrarea claselor din certificatul de performanță energetică, apariția pașaportului de renovare și digitalizarea treptată a dosarului de autorizare. Mai jos sunt reperele concrete, tehnologiile care devin implicite în proiecte și costurile orientative pentru 2026.
Reperele legislative care s-au mișcat în ultimele optsprezece luni
Spre deosebire de valurile anterioare de reglementare, care vizau mai ales izolarea termică, noul cadru atacă simultan sursa de energie, emisiile și modul în care informația despre clădire este stocată și transmisă. Calendarul care contează pentru piața rezidențială arată astfel:
- 1 ianuarie 2025 — statele membre nu mai pot acorda stimulente financiare pentru cazane autonome alimentate cu combustibili fosili; subvențiile se redirecționează către pompe de căldură, sisteme hibride și racordări la termoficare eficientă.
- 29 mai 2026 — termenul de transpunere a EPBD IV: recalibrarea scalei certificatului de performanță energetică pe clase A–G, unde A corespunde clădirii cu emisii zero, iar G celor mai slabe circa 15% din fondul construit, plus punerea la dispoziția proprietarilor a pașaportului de renovare, ca schemă voluntară.
- 1 ianuarie 2027 — contoarele și repartitoarele de costuri din blocuri trebuie să fie citibile de la distanță, cerință venită din pachetul de eficiență energetică; cele montate după 2020 respectă deja condiția.
- 1 ianuarie 2028 — clădirile noi ale autorităților publice trebuie să fie ZEB; tot din 2028 se calculează și se declară potențialul de încălzire globală pe ciclul de viață pentru clădirile noi cu suprafață utilă de peste 1.000 m².
- 31 decembrie 2029 — instalații solare pe clădirile rezidențiale noi, acolo unde acest lucru este fezabil tehnic și economic.
- 1 ianuarie 2030 — toate clădirile noi, inclusiv locuințele individuale, trebuie să fie clădiri cu emisii zero, iar calculul emisiilor pe ciclu de viață devine general.
Calendarul nu este identic pentru toate tipurile de imobile: clădirile nerezidențiale au praguri proprii, mai devreme, atât pentru instalațiile solare, cât și pentru renovarea celor mai slabe performante din stoc. Cine urmărește ambele segmente găsește diferențele de regim tehnic, fiscal și contractual detaliate în ghidul despre diferența dintre proprietățile rezidențiale și comerciale, util mai ales investitorilor care compară randamentele celor două categorii.
La acestea s-a adăugat o schimbare fiscală internă cu efect direct asupra prețurilor: majorarea cotei standard de TVA la 21% din august 2025 și eliminarea cotei reduse pentru livrarea de locuințe, cu un regim tranzitoriu pentru antecontractele încheiate anterior, expirat în vara lui 2026. Consecința practică este că, la un preț de listă în creștere, dezvoltatorii au început să concureze mai mult pe costul de exploatare al locuinței decât pe suprafață sau finisaje.
ZEB nu este nZEB cu alt nume
Cerințele naționale nZEB, stabilite prin ordinele de aplicare a Legii nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, cer pentru blocurile noi un consum de energie primară de ordinul a 93–100 kWh/m² pe an, în funcție de zona climatică, din care cel puțin 30% acoperit din surse regenerabile produse pe amplasament sau în apropiere. Standardul ZEB coboară pragul și, mai important, schimbă natura cerinței.
Directiva stabilește praguri maxime indicative de cerere de energie, diferențiate pe zone climatice. Pentru zona continentală, în care se încadrează cea mai mare parte a României, ordinul de mărime este de circa 65 kWh/m² pe an energie primară totală la clădirile rezidențiale noi și în jur de 105 kWh/m² pe an la cele aduse la standard ZEB prin renovare, urmând ca valorile aplicabile să fie fixate prin legislația națională de transpunere. Peste acest prag se adaugă două condiții calitative: zero emisii pe amplasament provenite din combustibili fosili și acoperirea consumului rămas din surse regenerabile locale, dintr-o comunitate de energie sau dintr-un sistem eficient de termoficare.
Diferența practică este că o locuință nu mai poate atinge conformitatea doar prin izolație suplimentară și o centrală murală pe gaz performantă. Sursa de energie devine ea însăși criteriu de conformitate, ceea ce reașază devizul de instalații al oricărui proiect rezidențial autorizat de acum înainte.
Tehnologiile care devin implicite în proiectele rezidențiale
Piața anticipează reglementarea. În proiectele de locuințe individuale autorizate în 2025–2026, pompa de căldură aer-apă a înlocuit deja centrala pe gaz ca soluție de referință, iar la blocuri apar tot mai des sisteme centralizate cu pompe de căldură și distribuție pe apartament. Lista dotărilor care trec din categoria opțiunilor în cea a standardului cuprinde:
- ventilația mecanică cu recuperare de căldură, necesară tehnic odată ce anvelopa devine etanșă, altfel apar probleme de umiditate și calitate a aerului;
- pregătirea pentru solar — structură dimensionată, spațiu tehnic și trasee de cabluri prevăzute din faza de proiect, chiar dacă panourile se montează ulterior;
- pre-cablarea pentru încărcarea vehiculelor electrice: pentru clădirile rezidențiale noi cu peste trei locuri de parcare, directiva cere pre-cablare pentru cel puțin jumătate dintre locuri și tubulatură pentru restul;
- automatizarea și monitorizarea consumului, evaluate prin indicatorul de pregătire pentru soluții inteligente;
- contorizarea individuală citibilă de la distanță, pentru energie termică, apă caldă și electricitate.
Tot la capitolul tendințe, numărul prosumatorilor racordați în România a depășit 150.000, iar regulile de decontare a energiei livrate în rețea s-au înăsprit față de perioada 2021–2023. Efectul asupra proiectării este vizibil: sistemele fotovoltaice noi se dimensionează pentru autoconsum, adesea cuplate cu pompa de căldură și, tot mai frecvent, cu un acumulator, nu pentru a livra surplus în rețea.
Cât costă schimbarea, în cifre orientative pentru 2026
Ordinele de mărime de mai jos sunt orientative pentru piața din România în 2026 și variază semnificativ cu zona, furnizorul și complexitatea instalației:
- pompă de căldură aer-apă de 8–12 kW, cu montaj și instalație interioară, pentru o casă de 120–150 m²: 30.000–55.000 lei;
- sistem fotovoltaic on-grid de 5 kWp: 22.000–35.000 lei; acumulator de circa 10 kWh: 15.000–25.000 lei suplimentar;
- ventilație cu recuperare de căldură: 10.000–20.000 lei pentru un apartament de 70 m², 20.000–35.000 lei pentru o casă;
- tâmplărie triplu strat față de dublu strat: supliment de 12–20% la capitolul respectiv;
- certificat de performanță energetică: 250–600 lei pentru un apartament, 600–1.500 lei pentru o casă; audit energetic: 1.500–4.000 lei.
Cumulat, supraprețul unei locuințe proiectate pentru noul standard față de una executată la limita normelor de acum câțiva ani se situează, în estimările proiectanților, la 4–10% din costul de construcție. Raportat la un cost de construcție de 600–900 euro/m² pentru un bloc de apartamente, fără teren, utilități și taxe, diferența se traduce în aproximativ 25–90 euro/m². În exploatare, diferența de consum față de un imobil conform cu normele de acum zece-cincisprezece ani ajunge la 25–45% din factura de încălzire, cu o recuperare a investiției suplimentare de regulă în 8–14 ani, în funcție de prețul energiei.
Dosarul devine digital: autorizare, carte tehnică, pașaport de renovare
A doua schimbare de fond este mai puțin vizibilă în șantier, dar afectează direct termenele. Marile municipii au trecut în 2025–2026 la depunerea electronică a documentațiilor de urbanism, la emiterea online a certificatului de urbanism și la circuitul digital al avizelor, iar extrasul de carte funciară se obține de ani buni prin sistemul informatic al ANCPI. Semnătura electronică calificată a devenit uzuală la antecontracte și la documentația tehnică.
Directiva adaugă două instrumente noi. Jurnalul digital al clădirii funcționează ca depozit unic pentru certificatul energetic, cartea tehnică, planurile as-built, garanțiile echipamentelor și istoricul intervențiilor — util în special la revânzare, când vechimea instalațiilor influențează prețul. Pașaportul de renovare oferă proprietarului o foaie de parcurs etapizată, cu ordinea lucrărilor și economia estimată la fiecare pas, astfel încât intervențiile succesive să nu se anuleze reciproc. La proiectele mari, modelarea BIM a devenit practică frecventă, iar coordonarea instalațiilor complexe — pompe de căldură, ventilație, fotovoltaic, încărcare electrică — este principalul argument pentru adoptarea ei.
Fondul construit existent intră și el sub presiune
Reglementarea nu vizează doar construcțiile noi. Pentru segmentul rezidențial, statele membre trebuie să reducă consumul mediu de energie primară al fondului de locuințe cu cel puțin 16% până în 2030 și cu 20–22% până în 2035, cel puțin 55% din reducere provenind din renovarea celor mai slabe 43% dintre clădiri. Practic, presiunea se mută pe blocurile construite înainte de 1990 și pe locuințele individuale fără izolație.
Efectul de piață se vede deja: diferența de preț între apartamente comparabile din clase energetice diferite se adâncește, iar băncile au început să diferențieze produsele, cu dobânzi ușor mai mici la creditele destinate locuințelor eficiente. Orientativ, o renovare energetică moderată a unui bloc — anvelopare, tâmplărie, termoizolarea terasei — revine la 400–700 lei pe metru pătrat de suprafață utilă, în timp ce o renovare aprofundată, cu înlocuirea instalațiilor și ventilație cu recuperare, poate depăși 1.500 lei/m².
Ce urmează pe termen scurt
Următoarele douăsprezece-optsprezece luni aduc partea cea mai concretă: legislația națională de transpunere, care va fixa pragurile numerice pentru ZEB pe zone climatice, noua scală a certificatului energetic și regulile de raportare a emisiilor pe ciclu de viață. Până atunci, proiectele autorizate în 2026 și livrate în 2028–2029 se află într-o zonă intermediară, în care conformitatea se stabilește după normele actuale, dar valoarea de revânzare va fi judecată după cele viitoare.
Pentru cumpărător, întrebările care separă un proiect pregătit pentru noul cadru de unul care doar respectă minimul de azi sunt puține și verificabile în documentație: sursa de încălzire și dacă implică ardere pe amplasament, existența ventilației cu recuperare, pregătirea acoperișului și a tabloului electric pentru fotovoltaic, pre-cablarea locurilor de parcare și clasa înscrisă în certificatul de performanță energetică. Sunt aceleași elemente pe care, peste câțiva ani, le va verifica și următorul cumpărător.
