Puține teme din piața rezidențială produc mai multă confuzie decât „bulina roșie”. În discuțiile dintre vânzători, cumpărători și agenți se amestecă termeni tehnici, amintiri despre 4 martie 1977 și informații auzite pe scara blocului. Efectul practic este dublu: unii cumpărători ocolesc clădiri care pot intra în programe de consolidare finanțate public, iar alții semnează antecontracte fără să fi citit vreodată un extras de carte funciară complet. Textul de mai jos parcurge întrebările care apar cel mai des în tranzacțiile din 2026 și verifică, pe rând, miturile care circulă.
O precizare de metodă: cifrele privind costurile sunt ordine de mărime pentru orașele mari la începutul anului 2026 și variază în funcție de soluția tehnică, de regimul de înălțime și de starea clădirii. Reperele legale rămân însă stabile: Ordonanța Guvernului 20/1994, Legea 212/2022 privind reducerea riscului seismic al clădirilor și normativul P100-3, folosit de experții tehnici pentru evaluarea construcțiilor existente.
Ce înseamnă, tehnic, încadrarea într-o clasă de risc seismic
Clasa de risc nu este o opinie și nu se stabilește la primărie. Ea rezultă dintr-o expertiză tehnică realizată de un expert atestat pentru cerința fundamentală „rezistență mecanică și stabilitate”, care analizează proiectul inițial, face relevee, verifică materialele și calculează cât din capacitatea structurală cerută de normele actuale mai are clădirea. Rezultatul este o încadrare de la RsI la RsIV, unde RsI descrie construcțiile cu risc ridicat de prăbușire la cutremurul de proiectare, iar RsIV clădirile cu o comportare seismică apropiată de cea așteptată pentru construcțiile noi.
„Bulina” propriu-zisă — semnul distinctiv aplicat pe fațadă — nu se pune tuturor clădirilor slabe, ci doar celor din clasa I de risc seismic încadrate ca prezentând pericol public. Este o obligație legală a proprietarilor, nu o sancțiune administrativă și nici o decizie discreționară a municipalității. De aici derivă prima corecție necesară: bulina este un semnal de informare publică, iar absența ei nu are, singură, nicio valoare de garanție.
Mitul 1: „Dacă blocul nu are bulină, înseamnă că este sigur”
Este miturile cel mai costisitor, pentru că împinge cumpărători către clădiri despre care nu se știe nimic. În București, listele publicate de municipalitate cuprind câteva mii de clădiri expertizate, dintre care aproximativ 350 în clasa I de risc, iar o parte dintre acestea sunt marcate ca având pericol public. Raportat la fondul construit al orașului, numărul clădirilor expertizate rămâne o fracțiune. Restul nu sunt „sigure”, ci pur și simplu neevaluate.
Ordinul de mărime relevant este anul construcției raportat la evoluția normativelor. Clădirile ridicate înainte de 1963, când a apărut primul normativ românesc de proiectare antiseismică, au fost calculate fără o cerință seismică explicită. Cele dintre 1963 și 1977 au fost proiectate după prescripții care s-au dovedit insuficiente la seismul din 1977. După 1978, cerințele au fost înăsprite succesiv, prin normativele din 1978, 1992, 2006, 2013 și prin actualizarea din 2019. Un bloc din 1972 fără bulină și un bloc din 1972 cu bulină pot avea vulnerabilități comparabile; diferența este că, în al doilea caz, cineva a plătit expertiza.
Mitul 2: „Un bloc cu bulină se prăbușește la primul cutremur”
Încadrarea în RsI descrie o probabilitate ridicată de cedare la cutremurul de proiectare — un eveniment definit statistic, cu un interval mediu de recurență de 225 de ani pentru clădirile obișnuite. Nu descrie o certitudine și nu se referă la orice mișcare seismică resimțită. O clădire din clasa I poate traversa fără avarii structurale un seism moderat și poate ceda la unul major, cu sursă în Vrancea și durată lungă a oscilațiilor.
Reversul este la fel de important: clasa I nu este o etichetă permanentă. După consolidare și recepția lucrărilor, clădirea este reevaluată și reîncadrată, iar semnul distinctiv se ridică. Există în București și în alte orașe blocuri interbelice consolidate care se tranzacționează astăzi la prețuri comparabile cu ale imobilelor moderne din aceeași zonă.
Întrebări frecvente despre cumpărare, credit, impozit și asigurare
- Se poate cumpăra legal un apartament într-o clădire cu bulină? Da. Nu există o interdicție de vânzare. Există însă obligația de informare: clasa de risc seismic se notează în cartea funciară, iar mențiunea apare în extrasul solicitat de notar. Un vânzător care ascunde această informație se expune la un litigiu ulterior.
- Se poate obține credit ipotecar? În practică, majoritatea băncilor refuză finanțarea pentru clădirile încadrate în clasa I de risc seismic. Blocajul vine, de regulă, indirect: creditul ipotecar presupune o poliță facultativă cesionată în favoarea băncii, iar asigurătorii evită acest tip de clădiri sau aplică excluderi pentru riscul de cutremur. Diferența dintre polița obligatorie și cea facultativă, precum și mecanismul de despăgubire, sunt explicate pe larg în articolul despre cum funcționează asigurarea unei proprietăți imobiliare. Consecința comercială este că astfel de apartamente se vând aproape exclusiv cu plata integrală, ceea ce restrânge sever cercul de cumpărători.
- Se plătește un impozit mai mare? Da, în localitățile care au adoptat măsura. Codul fiscal permite consiliilor locale să majoreze impozitul pe clădire cu până la 500% pentru imobilele încadrate în clasa I de risc seismic ai căror proprietari nu au demarat procedurile de consolidare. Pentru un apartament de bloc, saltul de la câteva sute de lei la peste o mie de lei anual schimbă calculul de rentabilitate al unei investiții de randament.
- Se poate închiria spațiul de la parter pentru un magazin sau o cafenea? Legislația restrânge funcționarea spațiilor cu acces public în clădirile din clasa I cu pericol public. Este un detaliu ignorat frecvent de cumpărătorii care evaluează un parter comercial exclusiv după vad.
- Cât scade prețul? Discountul observat în piață pentru apartamente comparabile din aceeași zonă se situează în general între 25% și 40%, cu variații mari în funcție de amplasament. În zonele centrale, unde valoarea terenului susține prețul, ecartul este mai mic decât în cartierele periferice.
Consolidarea: cine plătește, cât costă și cât durează
Al treilea mit spune că „statul consolidează gratuit, dar durează la infinit”, iar al patrulea, opus, că „proprietarii trebuie să scoată singuri toți banii”. Ambele sunt aproximări. Programul național de consolidare, reglementat prin Legea 212/2022, prevede finanțarea de la bugetul de stat a expertizei, a proiectării și a execuției pentru clădirile din clasa RsI, în limita alocărilor bugetare anuale și cu respectarea unei proceduri administrative care include o interdicție de înstrăinare notată în cartea funciară pentru o perioadă determinată. Proprietatea rămâne a proprietarilor — este o garanție a statului că banii publici nu finanțează o revânzare imediată, nu o preluare a apartamentelor.
Pentru cine nu intră în program sau nu vrea să aștepte, ordinele de mărime din 2026 arată astfel: expertiza tehnică pentru un bloc mediu costă orientativ între 15.000 și 40.000 de lei, în funcție de suprafață și de disponibilitatea proiectului inițial; proiectarea consolidării adaugă un procent de câteva unități din valoarea lucrărilor; execuția propriu-zisă se situează, pentru soluțiile curente, între 2.500 și 5.000 de lei pe metru pătrat de arie desfășurată, la care se adaugă refacerea finisajelor și a instalațiilor. Pentru un apartament de 60 mp, cota-parte ajunge frecvent în intervalul 30.000–60.000 de euro. Durata efectivă a șantierului este de 18–36 de luni, iar majoritatea soluțiilor tehnice presupun evacuarea completă a clădirii, deci și costul unei chirii pe toată perioada.
Decizia se ia în adunarea generală a asociației de proprietari. Legislația din 2022 a coborât pragul de acord față de practica anterioară, tocmai pentru a debloca situațiile în care unul sau doi proprietari refuzau orice demers. În practică, obstacolul rămâne mai degrabă unul de organizare: identificarea moștenitorilor, a proprietarilor plecați din țară și a apartamentelor cu situație juridică neclarificată.
Mituri despre „întărirea” apartamentului și despre recompartimentări
Un set separat de idei false privește intervențiile individuale. Termosistemul, tâmplăria nouă, plasele de fibră din tencuială sau înlocuirea instalațiilor nu modifică în niciun fel capacitatea structurii de a prelua forțe seismice. Ele îmbunătățesc performanța energetică și confortul, iar acest lucru este util, dar nu schimbă clasa de risc și nu produce niciun efect asupra evaluării bancare.
Mai grav este mitul invers, potrivit căruia „peretele acela era doar despărțitor”. La structurile din panouri mari prefabricate, foarte răspândite în cartierele construite după 1970, aproape toți pereții transversali fac parte din structura de rezistență. Desființarea unui perete, lărgirea unui gol de ușă sau tăierea unei nișe pentru mobilier încastrat sunt intervenții care necesită expertiză tehnică, proiect și autorizație de construire. Legea 50/1991 și reglementările privind riscul seismic prevăd sancțiuni și obligația de aducere la starea inițială, iar la vânzare o astfel de modificare nedeclarată poate bloca tranzacția în faza de evaluare bancară sau în fața notarului.
Ce se verifică, în ordine, înainte de semnătură
- Extrasul de carte funciară de informare, citit integral, inclusiv partea a III-a și mențiunile privind clasa de risc seismic sau interdicțiile de înstrăinare.
- Lista clădirilor expertizate, publicată de primăria localității — și, dacă imobilul nu apare acolo, întrebarea explicită dacă a fost sau nu expertizat vreodată.
- Anul construcției și tipul structurii, raportate la generația de normativ aplicabilă; informația se regăsește în documentația cadastrală și în arhiva asociației.
- Procesele-verbale ale adunării generale din ultimii trei ani, pentru a vedea dacă există hotărâri privind expertiza, înscrierea în programul de consolidare sau lucrări la structură.
- Raportul de expertiză, dacă există, solicitat în copie integrală, nu doar concluzia; capitolul de soluții propuse indică amploarea și costul intervenției.
- Confirmarea prealabilă, în scris, din partea băncii și a asigurătorului, înainte de plata avansului la antecontract.
Un apartament cu bulină nu este automat o achiziție greșită și nu este nici o afacere garantată. Este o tranzacție cu un set de restricții cunoscute — finanțare dificilă, impozit majorat, asigurare limitată, orizont de șantier — care se reflectă într-un preț mai mic. Diferența dintre o decizie informată și una riscantă se măsoară în documentele citite înainte de semnătură, nu în impresia lăsată de o vizionare de douăzeci de minute.
