Garanția de chirie este suma pe care chiriașul o plătește la semnarea contractului, separat de prima chirie, ca protecție pentru proprietar împotriva chiriilor neachitate, a facturilor rămase și a stricăciunilor. Ea rămâne a chiriașului și se returnează la final, minus doar sumele justificate. Cele mai multe dispute apar nu din cauza valorii, ci pentru că regulile de reținere și termenul de returnare nu au fost scrise în contract.
Cât reprezintă de obicei garanția de chirie?
În practica de pe piața rezidențială, garanția de chirie reprezintă de regulă echivalentul a una sau două chirii lunare, stabilit prin negociere între părți. Valoarea crește atunci când locuința este mobilată și utilată cu bunuri scumpe sau când contractul este pe o perioadă scurtă.
| Situație | Garanție uzuală | Motiv |
|---|---|---|
| Apartament nemobilat, contract de un an sau mai mult | 1 chirie | Riscul de stricăciuni este mic |
| Apartament mobilat și utilat | 1–2 chirii | Mobilierul și electrocasnicele pot fi deteriorate |
| Locuință cu finisaje sau dotări de valoare mare | 2–3 chirii | Costul unei reparații depășește o lună de chirie |
| Contract cu animale de companie acceptate | Garanția de bază plus o sumă suplimentară | Uzura pardoselilor și a textilelor este mai rapidă |
Garanția se stabilește în aceeași monedă ca chiria și se plătește, ideal, prin transfer bancar, cu mențiunea „garanție”, sau cu chitanță separată.
Ce sume poate reține proprietarul din garanție?
Proprietarul poate reține din garanție doar sumele datorate efectiv de chiriaș și dovedite: chirie neplătită, utilități și întreținere aferente perioadei de folosință și costul reparării stricăciunilor care depășesc uzura normală. Diferența dintre uzură și stricăciune este punctul cel mai disputat.
- Uzură normală, nu se reține: vopseaua ușor decolorată după câțiva ani, urmele fine ale mobilei pe parchet, garniturile îmbătrânite, găurile mici de la tablouri, dacă au fost permise.
- Stricăciune, se poate reține: gresie spartă, uși sau blaturi umflate de apă, pete de mucegai apărute din lipsă de aerisire, electrocasnice defecte din folosire greșită, chei pierdute și yale schimbate din acest motiv.
- Datorii, se rețin: chiria ultimei luni, dacă nu a fost achitată, și facturile care sosesc după plecare, dar privesc perioada de folosință.
Reținerile pentru stricăciuni se justifică prin devize, facturi sau fotografii comparate cu starea de la intrare. O sumă fixă, aleasă fără documente, este ușor de contestat.
Ce clauze despre garanție trebuie să conțină contractul de închiriere?
Contractul de închiriere trebuie să precizeze valoarea garanției, situațiile în care se pot face rețineri și termenul de returnare. Pe lângă clauzele generale din ghidul despre contractul de închiriere și rezilierea lui, sunt utile câteva precizări:
- Garanția nu ține loc de chirie pentru ultima lună, cu excepția cazului în care părțile convin altfel, în scris.
- Returnarea are loc într-un termen fix după predarea cheilor, de obicei 15–30 de zile, ca să poată fi verificate ultimele facturi.
- Starea locuinței se compară cu procesul-verbal de predare-primire de la intrare, cu inventar și fotografii.
- Orice reținere se comunică în scris, cu suma și motivul fiecărei poziții.
Cum se returnează garanția la finalul închirierii?
Garanția se returnează după predarea locuinței, pe baza unui proces-verbal semnat de ambele părți, care consemnează starea fiecărei camere, indexurile contoarelor și cheile predate. Pașii de inventar și de verificare sunt descriși în articolul despre predarea și preluarea unui apartament închiriat.
Dacă nu există rețineri, suma se poate returna chiar la predarea cheilor. Când rămân de plătit facturi lunare, o practică echilibrată este reținerea temporară a unei sume estimate pentru ultima lună de utilități și restituirea diferenței imediat ce sosesc facturile.
Ce se întâmplă când chiriașul și proprietarul nu se înțeleg asupra garanției?
Când părțile nu se înțeleg asupra garanției, primul pas este o discuție pe baza documentelor: procesul-verbal de la intrare, fotografiile și devizele. Un acord parțial, consemnat în scris, este de regulă mai rapid și mai ieftin decât un litigiu. Metodele de negociere sunt detaliate în ghidul despre conflictele cu chiriașii rezolvate fără litigii lungi.
Dacă suma este semnificativă sau contractul are clauze neclare, un avocat sau un mediator poate evalua situația concretă, deoarece soluția depinde de textul contractului și de dovezile fiecărei părți.
Cum se ține evidența garanțiilor la mai multe apartamente închiriate?
Garanțiile se țin separat de veniturile din chirie, într-un cont sau cel puțin într-un tabel distinct, pentru că nu sunt bani câștigați, ci sume care vor fi restituite. Pentru fiecare contract se notează valoarea, datele și eventualele rețineri, ca parte din administrarea descrisă în articolul despre apartamentul dat în chirie ținut ca o mică afacere. Tratamentul fiscal al sumelor reținute se clarifică, la nevoie, cu un contabil.
