Coproprietatea asupra unei locuințe apare atunci când două sau mai multe persoane dețin împreună același imobil, fiecare având o cotă-parte, de exemplu o jumătate sau o treime. Situația este frecventă după o moștenire, după o cumpărare făcută de rude sau prieteni ori după un divorț. Codul civil împarte deciziile în trei niveluri: unele pot fi luate de un singur coproprietar, altele de majoritate, iar cele mai importante numai cu acordul tuturor.
Ce înseamnă cota-parte într-o coproprietate?
Cota-parte este fracțiunea abstractă din drept care aparține fiecărui coproprietar, nu o cameră sau o porțiune anume din casă. Cine deține o jumătate dintr-un apartament nu are „camerele din stânga”, ci jumătate din dreptul asupra întregului imobil. Dacă actele nu arată altfel, cotele se prezumă egale. Cota fiecăruia apare în cartea funciară, iar modul de citire a acesteia este explicat în ghidul despre extrasul de carte funciară.
Ce decizii poate lua un coproprietar singur?
Un coproprietar poate face singur actele de conservare, adică acele măsuri care împiedică pierderea sau degradarea bunului. Intră aici reparațiile urgente, cum ar fi oprirea unei infiltrații din acoperiș sau înlocuirea unei țevi sparte, precum și acțiunile în justiție pentru apărarea proprietății. Tot fără acordul celorlalți, fiecare coproprietar își poate vinde, dona sau ipoteca propria cotă-parte, nu însă întregul imobil.
Ce decizii se iau cu majoritatea cotelor?
Actele de administrare se iau cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți, nu cu majoritatea persoanelor. Un coproprietar cu 60% poate decide singur în aceste chestiuni, în timp ce trei coproprietari cu câte 20% nu pot decide fără încă un vot.
| Tipul deciziei | Exemple | Acordul necesar |
|---|---|---|
| Conservare | Reparații urgente, măsuri împotriva degradării | Oricare coproprietar |
| Administrare | Închiriere pe cel mult 3 ani, întreținere obișnuită | Majoritatea cotelor-părți |
| Dispoziție | Vânzarea întregii locuințe, ipotecarea ei, donația | Toți coproprietarii |
| Folosință gratuită sau pe termen lung | Comodat, închiriere peste 3 ani | Toți coproprietarii |
| Lucrări de înfrumusețare | Renovări care nu sunt necesare | Toți coproprietarii |
Ce decizii cer acordul tuturor coproprietarilor?
Acordul tuturor coproprietarilor este necesar pentru actele de dispoziție asupra întregului bun, pentru închirierile pe o durată mai mare de 3 ani, pentru folosința gratuită acordată altei persoane și pentru lucrările făcute doar în scop de înfrumusețare. Un act de acest fel încheiat fără acordul unui coproprietar nu îi este opozabil acestuia și poate fi contestat. Din acest motiv, la cumpărarea unei locuințe deținute de mai multe persoane, toți coproprietarii semnează actul, aspect urmărit și în antecontractul de vânzare-cumpărare.
Cum se împart folosința și cheltuielile?
Fiecare coproprietar poate folosi locuința potrivit destinației ei, fără să îi împiedice pe ceilalți să facă același lucru. Veniturile, cum ar fi chiria, și cheltuielile, precum impozitul, întreținerea sau reparațiile, se împart proporțional cu cotele-părți, dacă nu s-a convenit altfel.
- Coproprietarul care a plătit mai mult decât partea sa poate cere celorlalți diferența.
- Coproprietarul care folosește singur locuința poate fi obligat, în anumite condiții, la o despăgubire față de ceilalți.
- Coproprietarii pot încheia o convenție scrisă privind folosința, plata cheltuielilor și ordinea în care fiecare locuiește.
Cum se iese dintr-o coproprietate?
Ieșirea din coproprietate se face prin partaj, care poate fi cerut oricând, pentru că nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune. Coproprietarii pot conveni să amâne partajul pentru cel mult 5 ani, iar la imobile această înțelegere se încheie în formă autentică și se notează în cartea funciară. Partajul se face prin acord, la notar, sau prin instanță, atunci când părțile nu se înțeleg.
- Partajul în natură, când imobilul se poate împărți fizic, de exemplu o casă cu două locuințe separate.
- Atribuirea către un singur coproprietar, care îi plătește pe ceilalți o sumă numită sultă.
- Vânzarea locuinței și împărțirea prețului după cote.
Situațiile apărute după o moștenire sunt descrise în materialul despre casa moștenită care se vinde, se păstrează sau se închiriază. Informațiile de aici au caracter general; pentru o situație concretă, cu acte, termene și sume, se cere sfatul unui notar sau al unui avocat.
