Notarul îți citește contractul cu voce tare, tu dai din cap, iar în mintea ta se învârte o singură întrebare: oare am verificat tot ce trebuia? Mulți cumpărători ajung la semnătură obosiți de lunile de căutări, de vizionări și de negocieri, și lasă actele pe ultimul plan. Tocmai acolo se ascund însă cele mai neplăcute surprize. Nu trebuie să fii jurist ca să faci o verificare serioasă, ci doar să știi ce hârtii să ceri, în ce ordine și ce semne de întrebare să iei în serios. Cu atât mai mult cu cât multe lucruri se pot lămuri cu săptămâni înainte de ziua semnării.
Extrasul de carte funciară, prima hârtie
Dacă ai de ales un singur document pe care să-l citești cu atenție, acesta e extrasul de carte funciară. El arată cine e proprietarul, ce suprafață are apartamentul înscris și dacă există sarcini, adică ipoteci, înscrieri de interdicții sau alte drepturi trecute în dreptul locuinței. Un extras recent, cerut cu puțin timp înainte de tranzacție, valorează mult mai mult decât unul vechi de câteva luni, fiindcă situația se poate schimba.
Citește fiecare secțiune, nu doar prima pagină. Compară numele proprietarului cu cel din actul de identitate al vânzătorului. Verifică dacă suprafața din extras se potrivește cu cea din anunț și din ceea ce ți s-a arătat la vizionare. O diferență mare merită clarificată înainte de orice avans.
Dacă vezi o ipotecă, nu te speria automat. Mulți proprietari au credit pentru apartamentul pe care îl vând, iar situația se rezolvă prin radiere la momentul tranzacției. Important e ca această soluție să fie stabilită clar, în scris, și să știi cine, cum și când o aduce la îndeplinire.
Mai e un lucru care se verifică ușor și se uită des: planul apartamentului. Dacă în ultimii ani s-a demolat un perete, s-a închis un balcon sau s-a mutat o bucătărie, modificările ar fi trebuit să fie făcute cu acte, iar cartea funciară și planul din dosar ar trebui să arate situația reală. Un apartament modificat fără forme poate crea dificultăți la o vânzare ulterioară sau la un credit. Întreabă direct, iar dacă răspunsul e ocolit, cere să vezi documentele lucrărilor. Un vânzător sincer le are la îndemână și nu se supără pe întrebare.
La fel de util este să compari datele din extras cu cele din actul vechi de proprietate, adică contractul prin care a cumpărat vânzătorul. Numărul cadastral, etajul, numărul camerelor și cota din părțile comune trebuie să se potrivească. O literă greșită într-un nume sau o cifră diferită se corectează, dar mai simplu înainte de ziua tranzacției decât în timpul ei.
Cine semnează în numele vânzătorului
O situație frecventă: apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, dar în act apare un singur nume. Pe lângă proprietarul înscris, în unele cazuri mai trebuie și acordul celuilalt soț. De asemenea, dacă apartamentul vine dintr-o moștenire, ia în calcul dacă toți moștenitorii și-au trecut drepturile în acte.
Când vânzătorul lucrează printr-un împuternicit, cere procura și citește-o. Verifică dacă documentul spune clar că persoana poate vinde chiar această locuință și în ce condiții. Procurile vechi sau generale pot da bătăi de cap, iar notarul te va întreba, oricum, de ele.
Merită să discuți și cu notarul înainte de ziua semnării. Mulți sunt dispuși să-ți spună, în câteva minute, ce acte vor fi cerute și unde pot apărea întârzieri. O discuție scurtă, cu o săptămână mai devreme, economisește nervi în ziua cea mare.
Antecontractul, locul unde se rezolvă jumătate din probleme
Antecontractul sau promisiunea de vânzare ține loc de hartă a întregii tranzacții. Aici se scrie prețul, termenul, avansul și condițiile în care oricare dintre părți poate renunța. Un text vag nu ajută pe nimeni, iar o clauză care pare nevinovată poate deveni importantă mai târziu.
Citește cu atenție ce se întâmplă cu avansul dacă tranzacția nu se încheie. Verifică dacă sunt trecute consecințele întârzierii și cine suportă taxele. Dacă obiectele din locuință, de pildă mobila de bucătărie sau electrocasnicele, intră în preț, scrie-le pe o listă anexă. Fotografiile din ziua semnării pot fi un sprijin suplimentar.
Nu semna antecontractul pe loc, doar pentru că vânzătorul spune că are alți doi interesați. Presiunea timpului e o tactică veche. Un text important se citește acasă, cu pixul în mână, și se poate lăsa să se așeze o noapte.
Plata este și ea un capitol de discutat din timp. Dacă folosești un credit ipotecar, banca are propriile cerințe de evaluare și de acte, iar termenele ei pot influența data semnării. Spune vânzătorului de la început cât durează procedura, ca să nu apară neînțelegeri despre întârzieri. Dacă plătești o parte din avans, cere chitanță sau un document care să arate clar suma și scopul. Transferurile prin bancă lasă urme limpezi, ceea ce ajută pe amândoi. Evită sumele mari în numerar fără dovezi, chiar dacă vânzătorul pare de încredere.
Ține cont și de costurile pe lângă preț: onorariul notarului, taxele de înscriere, eventualul comision al agenției. Cere o estimare scrisă cu câteva zile înainte, ca să nu fii luat prin surprindere în ziua tranzacției. Mulți cumpărători își calculează bugetul doar până la prețul apartamentului și află târziu că mai au nevoie de o sumă în plus.
O sumă de rezervă mică, pusă deoparte încă de la început, acoperă cheltuielile mărunte care apar mereu: copii legalizate, extrase suplimentare, deplasări, o reparație la prima defecțiune. Cu un buget realist, semnătura se pune cu mai puțină încordare, iar prima lună în casa nouă se petrece fără griji de ultimă oră. Planificarea financiară nu e un lux, ci parte din achiziție. Dacă vrei să-ți faci ordine în gânduri, scrie pe o foaie trei coloane: ce plătești înainte de semnătură, ce plătești în ziua tranzacției și ce plătești în prima lună după mutare. Vezi imediat dacă bugetul tău are loc pentru toate trei.
Datoriile care nu se văd pe prima pagină
Un apartament poate avea restanțe la întreținere, la utilități sau la fondul de reparații. Cere un document de la asociația de proprietari din care să rezulte că nu există datorii în ziua tranzacției. Fă același lucru pentru furnizorii de utilități: dovada achitării ultimelor facturi te scutește de neplăcerea de a plăti ce n-ai consumat.
Verifică și dacă blocul are lucrări votate, dar neplătite încă. O hotărâre a adunării generale poate pune în sarcina fiecărui proprietar o sumă importantă, iar dacă ea apare după ce ai cumpărat, discuția cu vânzătorul devine grea. Mai bine afli din timp, cu o întrebare la administrator.
Păstrează, la sfârșit, toate dovezile într-un singur dosar: contractul, extrasul, chitanțele, procesul-verbal de predare a cheilor. Peste ani, când vei vinde sau când vei avea o dispută cu vecinii, vei fi mulțumit că ai totul la un loc.
Ce rămâne de făcut după semnătură
Contractul semnat nu închide povestea. Trebuie înscris dreptul în cartea funciară, iar acest pas nu se uită. Notarul îți explică termenele și actele necesare, dar e bine să notezi tu însuți ce urmează și să verifici ulterior că înscrierea s-a făcut.
Schimbă apoi contractele de utilități pe numele tău. Cere citirea contoarelor în ziua predării și fă fotografii cu indexurile. Anunță asociația de proprietari de noul proprietar, ca să primești listele de întreținere pe numele corect și să participi la adunări.
Nu amâna aceste mărunțișuri. Din ele se ivesc de obicei neînțelegerile ulterioare: o factură venită pe numele vechiului proprietar, un contor citit greșit, o taxă care nu ți se cuvine. O jumătate de oră de ordine în prima săptămână te scutește de luni de corespondență.
Predarea cheilor merită tratată cu seriozitate. Se întocmește de obicei un proces-verbal de predare-primire, în care se trec starea locuinței, indexurile contoarelor și obiectele rămase. Parcurge apartamentul împreună cu vânzătorul, deschide robineții, încearcă luminile și geamurile. Dacă observi ceva diferit față de vizionare, notează în procesul-verbal înainte de a semna. După ce ai luat cheile și ai plecat, orice discuție devine mult mai grea.
Schimbă încuietoarea în prima zi. Nu știi câte chei există în lume pentru ușa respectivă, iar costul unei broaște noi e mic față de liniștea pe care o primești. Este un gest practic, nu un semn de neîncredere.
Întrebările care merită puse de mai multe ori
- Cine este proprietarul înscris azi în cartea funciară și are el dreptul să vândă singur?
- Există ipoteci, interdicții sau alte sarcini trecute în dreptul apartamentului?
- Suprafața din acte coincide cu cea din realitate, inclusiv la eventuale modificări interioare?
- Sunt achitate toate datoriile către asociație și către furnizorii de utilități?
- Ce se întâmplă cu avansul dacă una dintre părți renunță înainte de termen?
- Cine aduce actele lipsă și până când, scris pe hârtie, cu dată?
Mâine, dacă ești în plin proces de cumpărare, ia o foaie și scrie pe ea aceste întrebări. Bifează-le pe rând pe măsură ce primești răspunsuri. Iar dacă ceva rămâne neclar, cere sprijinul unui jurist sau al notarului înainte de a semna, nu după.
