Ordinul de mărime al fenomenului explică de ce subiectul revine constant: câteva milioane de apartamente din România se află în condominii, adică în imobile cu proprietăți individuale și părți comune, administrate printr-o asociație de proprietari. Regulile de funcționare sunt date de Legea nr. 196/2018, dar cele mai multe conflicte de la avizier nu pornesc din rea-credință, ci din confuzii: cine stabilește cotele, ce bani se restituie la vânzarea apartamentului, cât pot fi penalitățile sau ce are voie să facă administratorul atunci când cineva nu plătește.
Mai jos sunt strânse întrebările care apar cel mai des în relația dintre proprietari și asociație, împreună cu afirmațiile care circulă pe grupurile de scară și care rezistă sau nu la verificare. Sumele indicate sunt orientative pentru 2026 și variază în funcție de oraș, de mărimea condominiului și de vechimea instalațiilor.
„Administratorul stabilește cât plătesc” și alte confuzii despre cote
Este miturile cel mai des repetat și cel mai ușor de demontat. Administratorul calculează și repartizează cheltuielile pe baza facturilor, a indexurilor și a criteriilor deja aprobate; nu decide nici bugetul, nici cuantumul fondului de reparații, nici criteriile de repartizare. Acestea sunt atributul adunării generale, iar comitetul executiv și cenzorul au rolul de a verifica execuția. O sumă contestată se lămurește comparând lista de plată cu bugetul aprobat și cu facturile lunii, nu într-o discuție cu administratorul pe casa scării.
Al doilea mit spune că „totul se împarte la suprafață” sau, în varianta simetrică, „totul se împarte la număr de apartamente”. În realitate, legea distinge mai multe categorii de cheltuieli, fiecare cu criteriul ei:
- pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în apartament (salubritate, ascensor, apă rece nerepartizată individual);
- pe consumuri individuale, în baza contoarelor sau a repartitoarelor;
- pe cotă-parte indiviză, calculată din suprafața utilă a proprietății individuale (întreținerea și reparațiile părților comune, fondul de reparații);
- pe beneficiari, pentru servicii de care nu profită toți proprietarii;
- pe consumatori tehnici și alte categorii stabilite prin hotărâre a adunării generale.
Un exemplu concret: într-un bloc cu 40 de apartamente și 2.800 mp de suprafață utilă totală, un apartament de 62 mp are o cotă-parte indiviză de circa 2,21%. La o reparație a hidroforului de 14.000 de lei, acelui apartament îi revin aproximativ 310 lei, indiferent câte persoane locuiesc în el. Aceeași familie va plăti însă salubritatea proporțional cu numărul de persoane declarate.
Fondul de rulment și fondul de reparații: ce se restituie și ce nu
Cele două fonduri sunt confundate sistematic, iar confuzia se vede abia la vânzarea apartamentului. Fondul de rulment este un avans din care asociația plătește facturile până la încasarea cotelor; legea îl plafonează la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari din anul anterior, majorat cu cel mult 10%. Într-un bloc unde luna de vârf a însemnat 26.000 de lei, plafonul este de aproximativ 28.600 de lei, adică în jur de 630 de lei pentru apartamentul de 62 mp din exemplul anterior. Acești bani se restituie la înstrăinarea locuinței, după stingerea eventualelor datorii.
Fondul de reparații funcționează diferit: intră în patrimoniul asociației și nu se restituie individual atunci când proprietarul vinde. Cine plătește ani la rând pentru o terasă care urmează să fie refăcută și vinde înainte de lucrare nu are un drept de creanță asupra sumelor acumulate. Ordinul de mărime uzual în 2026 este de 0,4–1,2 lei/mp lunar, adică 25–75 de lei pe lună pentru un apartament de 62 mp. Comparat cu prețurile lucrărilor, nivelul este adesea insuficient: o hidroizolație de terasă costă 110–200 lei/mp (60.000–120.000 de lei pentru 600 mp), înlocuirea unui lift la un bloc P+10 se situează între 100.000 și 180.000 de lei, iar refacerea coloanelor de apă și canalizare pe o scară ajunge la 30.000–70.000 de lei. La 0,5 lei/mp lunar, un bloc de 2.800 mp strânge circa 16.800 de lei pe an, deci are nevoie de peste cinci ani pentru o singură lucrare majoră.
Cine plătește reparațiile comune și ce acoperă, de fapt, asigurarea
Întrebarea „coloana care trece prin baia mea este a mea sau a blocului?” are un răspuns tehnic: coloanele de apă și canalizare sunt părți comune până la robinetul de separație al apartamentului, iar instalația de după acest robinet aparține proprietarului. Prin urmare, o avarie pe coloană se suportă din fondul de reparații, chiar dacă se manifestă într-un apartament, în timp ce o legătură sau un racord individual rămâne în sarcina proprietarului.
Al doilea mit de aici este că „asigurarea obligatorie a locuinței acoperă și acoperișul, și coloanele”. Nu le acoperă: polița obligatorie vizează riscuri de tip catastrofal asupra locuinței, nu avarii la instalații, nu infiltrațiile curente și nu răspunderea față de vecini. Pentru părțile comune, asociația are nevoie de o poliță separată, care combină de regulă acoperirea pentru avarii accidentale cu răspunderea civilă față de terți; primele uzuale se situează la 3–8 lei pe apartament lunar. Diferența dintre cele două tipuri de acoperire și mecanismul despăgubirii sunt explicate pe larg în materialul despre cum funcționează asigurarea unei proprietăți imobiliare, util înainte de a discuta despre o poliță a condominiului în adunarea generală.
Penalități, restanțe și ce nu are voie să facă asociația
Cotele de contribuție se plătesc într-un termen de cel mult 30 de zile de la afișarea listei de plată, iar penalizările pot fi aplicate numai după o perioadă suplimentară de 30 de zile peste acest termen. Nivelul lor nu poate depăși 0,2% pe zi de întârziere, iar suma totală a penalităților nu poate depăși debitul asupra căruia s-au calculat. Practic, pentru o restanță de 1.200 de lei și 100 de zile penalizabile, penalitățile sunt de 240 de lei, iar plafonul de 1.200 de lei ar fi atins abia după circa 500 de zile.
De aici pornesc câteva afirmații care nu rezistă:
- „Penalitățile pot ajunge dublul datoriei” — nu pot; plafonul legal este chiar valoarea debitului.
- „Administratorul îmi taie apa dacă întârzii” — asociația nu are acest instrument; remediile prevăzute de lege sunt penalizarea și acțiunea în instanță, scutită de taxă de timbru.
- „Restanțierii se afișează cu nume și sume la avizier” — obligația legală este afișarea listei de plată, iar nominalizarea publică a datornicilor este o prelucrare de date personale greu de justificat; varianta prudentă este identificarea pe numere de apartament.
- „Nu pot vinde apartamentul dacă am datorii” — vânzarea este posibilă, dar notarul cere adeverința eliberată de asociație, iar în cazul existenței unor sume neachitate cumpărătorul trebuie să preia expres obligația de plată, prin act autentic.
Chiriași, apartamente goale și numărul de persoane declarate
„Datoria este a chiriașului, nu a mea” este o afirmație falsă în raport cu asociația. Obligația de plată aparține proprietarului, iar contractul de închiriere produce efecte doar între părțile lui. Un proprietar care închiriază are, în practică, două opțiuni de control: să plătească el întreținerea și să o factureze chiriașului odată cu chiria, sau să verifice lunar lista de plată și să rețină restanțele din garanție.
Al doilea mit spune că un apartament nelocuit nu plătește nimic. Cheltuielile repartizate pe cotă-parte indiviză — fondul de reparații, întreținerea părților comune, o parte din costurile administrative — se datorează în continuare, pentru că sunt legate de proprietate, nu de utilizare. La fel, un apartament debranșat de la încălzirea centralizată continuă să contribuie la încălzirea spațiilor comune. Se ajustează doar cheltuielile calculate pe număr de persoane, în condițiile stabilite de lege și de regulamentul condominiului, uzual pentru absențe de peste 15 zile consecutive anunțate în scris, în avans. Nedeclararea numărului real de persoane nu este o chestiune de bunăvoință: legea o tratează ca abatere sancționabilă contravențional, iar în lipsa declarației asociația repartizează pe baza ultimelor date cunoscute.
„Oricine poate administra un bloc”: atestat, asigurare, costuri în 2026
Nu oricine. Administrarea condominiilor cere un certificat de calificare pentru ocupația de administrator de condominii, un atestat eliberat de primărie, cazier judiciar și fiscal, precum și o asigurare de răspundere civilă profesională. Asociațiile care angajează „un vecin priceput”, fără aceste documente, rămân fără acoperire în cazul unei gestiuni defectuoase. Reperele de cost pentru 2026 arată astfel:
- firmă de administrare: 25–45 lei/apartament lunar în București și marile orașe, 15–25 lei în orașele mici, cu un prag contractual minim de 900–1.600 lei lunar pentru blocurile mici;
- administrator angajat cu normă întreagă: cost total pentru asociație de peste 4.100 lei lunar, raportat la salariul minim brut și contribuția datorată de angajator;
- curs de calificare și atestat: 700–1.500 lei, o singură dată;
- asigurare de răspundere civilă profesională: 250–800 lei pe an;
- cenzor sau expert contabil extern: 250–700 lei lunar;
- aplicație de administrare cu plată online și acces al proprietarilor: 2–6 lei/apartament lunar.
Tot aici intră două credințe frecvente. Prima: „administratorul plătește din buzunar orice pagubă”. Răspunderea lui este contractuală și de gestiune, garantată prin garanția materială constituită și prin polița profesională, iar descărcarea de gestiune se dă de adunarea generală, pe baza raportului cenzorului. A doua: „nu poate fi schimbat decât la sfârșit de an”. Adunarea generală poate decide oricând încetarea contractului, cu respectarea termenului de preaviz convenit.
Adunarea generală: cvorum, vot și termenul de contestare
Adunarea generală se întrunește cel puțin o dată pe an, în primul trimestru, iar convocarea se face cu minimum 10 zile înainte, prin afișare și, la cerere, prin mijloace electronice. Cvorumul la prima convocare este de jumătate plus unu din numărul proprietarilor; dacă nu se întrunește, se organizează o a doua adunare, unde hotărârile se iau cu majoritatea celor prezenți. Anumite decizii, precum cele care privesc destinația sau modificarea proprietății comune, cer o majoritate calificată.
„Hotărârea nu mă obligă pentru că nu am fost prezent” este fals: hotărârile adoptate legal produc efecte pentru toți proprietarii, inclusiv pentru cei care au votat împotrivă. La fel de falsă este ideea că se pot contesta oricând — termenul prevăzut de lege este de 45 de zile, iar simpla introducere a acțiunii nu suspendă automat executarea. Și varianta „nu sunt membru al asociației, deci nu plătesc” cade: obligația de a contribui la cheltuielile comune decurge din calitatea de proprietar într-un condominiu, nu din semnarea unui statut.
Aproape toate disputele de acest tip se sting cu patru documente: bugetul de venituri și cheltuieli aprobat, lista de plată cu defalcarea pe categorii de repartizare, procesul-verbal al adunării generale și raportul cenzorului. Un proprietar care le solicită în scris înainte de a contesta o sumă află, de regulă în câteva zile, dacă are sau nu dreptate, iar o asociație care le pune la dispoziție fără ezitare își reduce semnificativ numărul de conflicte.
