Pentru cumpărătorii și proprietarii din România, litera de pe certificatul energetic a fost multă vreme o formalitate atașată dosarului de la notar. În 2026, contextul din jurul ei s-a schimbat pe trei paliere deodată: termenul de transpunere a noii directive europene privind performanța energetică a clădirilor a expirat pe 29 mai 2026, plafonarea prețului la gaze naturale s-a încheiat la 31 martie 2026, iar finanțarea renovărilor prin PNRR a ajuns la ultimul termen de implementare, în august 2026. Efectul cumulat este că eficiența energetică a unei locuințe se traduce acum, direct și verificabil, în lei.
Ce a expirat în mai 2026 și ce se rescrie în legislația românească
Directiva (UE) 2024/1275, cunoscută drept EPBD reformată, a intrat în vigoare la 28 mai 2024 și a lăsat statelor membre doi ani pentru transpunere. În România, cadrul care se modifică este Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, împreună cu metodologia de calcul folosită de auditorii energetici atestați și cu regulile de întocmire a certificatelor. Până la publicarea actelor normative, certificatele continuă să fie emise după regulile actuale. Cerințele europene ajung însă la proprietari și pe alt drum, mai rapid decât legea: prin condițiile de eligibilitate ale programelor de finanțare și prin criteriile băncilor.
Al doilea document care contează este Planul național de renovare a clădirilor, obligatoriu prin directivă, care trebuie să stabilească o traiectorie până în 2050, cu ținte intermediare pentru 2030 și 2040. Pentru un proprietar obișnuit, toate acestea se văd în trei puncte concrete: ce scrie pe certificatul energetic, ce cere autorizația de construire și ce condiții impune finanțarea unei renovări.
Scara claselor se recalibrează: A înseamnă emisii zero, G înseamnă ultimii 15%
Cea mai vizibilă modificare ține de scara pe care sunt măsurate clădirile. Directiva cere ca fiecare stat să recalibreze clasele energetice după fondul construit propriu: clasa A să corespundă clădirii cu emisii zero, iar clasa G să grupeze cele mai slabe 15% din fondul construit național la momentul introducerii noii scări. Între extreme, distribuția trebuie să fie echilibrată, astfel încât litera să arate poziția reală a clădirii în fondul construit, nu doar depășirea unui prag tehnic.
Consecința practică este contraintuitivă: un apartament care are astăzi clasa C poate primi, la reemiterea certificatului, clasa D sau E, fără ca vreun element de instalație să se fi schimbat. Nu clădirea a devenit mai slabă, ci referința s-a mutat. Certificatele emise anterior rămân valabile 10 ani de la data emiterii, astfel că un document din 2021 produce efecte până în 2031, iar comparabilitatea între două locuințe evaluate în ani diferiți devine dificilă. Se extinde și conținutul certificatului: emisiile de gaze cu efect de seră, tipul sursei de încălzire și recomandările de îmbunătățire însoțite de costuri estimate intră în document, iar statele trebuie să verifice prin sondaj o parte din certificatele emise, ceea ce ridică miza pe calitatea auditului.
Ce se schimbă la vânzare și la închiriere
Obligațiile de bază există de ani buni, dar aplicarea lor era neuniformă. Certificatul trebuie prezentat la autentificarea vânzării și pus la dispoziția chiriașului, iar anunțurile de vânzare sau de închiriere trebuie să menționeze clasa energetică. Legea prevede pentru nerespectare amenzi situate, în cazul proprietarilor, în intervalul 2.500–5.000 de lei, iar lipsa certificatului îi dă cumpărătorului un temei pentru a contesta contractul. Noutatea din 2026 nu este obligația în sine, ci faptul că datele din certificate ajung într-o bază națională verificabilă și că platformele de anunțuri au început să filtreze ofertele după clasă.
Regulile diferă în funcție de destinația imobilului. Pentru clădirile nerezidențiale, directiva introduce standarde minime de performanță: cele mai slabe 16% din fond trebuie renovate până în 2030 și cele mai slabe 26% până în 2033. Pentru locuințe, obligația nu cade pe proprietarul individual, ci pe stat, care trebuie să reducă consumul mediu de energie primară al fondului rezidențial cu cel puțin 16% până în 2030 față de 2020, cel puțin 55% din reducere provenind din renovarea celor mai slabe 43% dintre clădiri. Cine cumpără un spațiu cu destinație comercială intră, deci, în alt regim de obligații decât cel al unui apartament, o distincție detaliată în ghidul despre diferența dintre proprietățile rezidențiale și comerciale, iar diferența se vede și în bugetul de conformare.
Tehnologiile care trec din opțional în obligatoriu
A doua parte a schimbării este tehnică și are termene fixe. Instalațiile solare devin cerință la autorizare, pe categorii de clădiri, iar infrastructura pentru vehicule electrice intră în proiectul de instalații al clădirilor noi. Calendarul principal arată astfel:
- 31 decembrie 2026 – instalații solare pe clădirile publice și nerezidențiale noi cu suprafață utilă peste 250 mp;
- 31 decembrie 2027 – clădiri publice existente cu suprafață peste 2.000 mp, cu praguri care coboară treptat până în 2030;
- 31 decembrie 2029 – toate clădirile rezidențiale noi și parcările acoperite nou construite;
- 1 ianuarie 2028 – clădirile publice noi trebuie să fie clădiri cu emisii zero;
- 1 ianuarie 2030 – cerința se extinde la toate clădirile noi.
În paralel, din 1 ianuarie 2025 nu mai pot fi acordate stimulente financiare pentru centralele care funcționează exclusiv pe combustibili fosili, iar orizontul de eliminare a acestora din clădiri este 2040. Practic, un dezvoltator care astăzi proiectează un bloc cu centrale de apartament pe gaz livrează o clădire care va fi modificată din nou în perioada de creditare a cumpărătorului. Costurile alternativelor s-au așezat: o pompă de căldură aer–apă de 8–12 kW, montată, se încadrează orientativ între 30.000 și 55.000 de lei, un sistem fotovoltaic de 5 kWp între 22.000 și 32.000 de lei, iar programul Casa Verde Fotovoltaice acoperă până la 20.000 de lei din investiție pentru locuințele individuale.
Cât costă, în 2026, urcarea cu una sau două clase
Valorile de mai jos sunt orientative, includ TVA de 21% aplicabilă de la 1 august 2025 și variază între București și orașele mici, ca și în funcție de accesibilitatea fațadei:
- certificat de performanță energetică: 200–400 de lei pentru un apartament, 450–900 de lei pentru o casă individuală;
- termosistem de fațadă, 10–15 cm polistiren grafitat, cu manoperă: 150–230 lei/mp de fațadă;
- tâmplărie termoizolantă cu geam triplu: 1.000–1.700 lei/mp, montaj inclus;
- ventilație mecanică cu recuperare de căldură pentru un apartament de 65 mp: 12.000–25.000 de lei;
- renovare aprofundată a unui bloc, raportată la suprafața utilă: 900–1.600 lei/mp, în funcție de pachetul de măsuri.
Un apartament de 65 mp dintr-un bloc din anii ’70, neanvelopat, consumă în mod curent 200–320 kWh/mp/an de energie primară. După o renovare aprofundată, consumul coboară frecvent sub 120 kWh/mp/an, iar factura anuală de încălzire și apă caldă scade orientativ de la 3.000–4.500 de lei la 1.500–2.300 de lei. La un cost individual de 25.000–45.000 de lei pentru partea ce revine unui apartament, amortizarea prin economia de energie se întinde pe 10–15 ani, motiv pentru care componenta de finanțare publică rămâne decisivă.
De ce se vede acum în preț: energia nu mai este plafonată
Elementul care a schimbat calculul cumpărătorilor este liberalizarea. După eliminarea plafonării la energie electrică, în vara lui 2025, și după încheierea plafonării la gaze naturale, la 31 martie 2026, diferența de consum dintre două locuințe similare ca suprafață a devenit vizibilă în bugetul lunar. Din 2027 urmează să se aplice ETS2, sistemul european de comercializare a certificatelor de emisii pentru combustibilii folosiți în clădiri și transport, mecanism care adaugă cost combustibililor fosili folosiți la încălzire.
În aceste condiții, clasa energetică începe să funcționeze ca element de negociere. Pe piețele vest-europene, studiile pe tranzacții indică o diferență de preț de 5–10% între clădiri comparabile aflate la capete opuse ale scării. În România, decalajul se manifestă deocamdată mai puțin în prețul afișat și mai mult în durata de vânzare și în marja de negociere. La creditare, băncile care raportează aliniere la taxonomia europeană au nevoie de clădiri din segmentul superior al fondului construit, iar dobânda la produsele de tip credit verde este în general cu 0,1–0,5 puncte procentuale sub cea standard. Pentru chiriași, criteriul devine costul total lunar, chirie plus utilități, nu chiria singură.
Calendarul următorilor ani și documentele de cerut înainte de semnare
Sursele de finanțare se schimbă odată cu regulile. PNRR, prin componenta dedicată valului de renovări, a ajuns la termenul final de implementare în august 2026, iar continuarea vine din Fondul social pentru climă, activ în perioada 2026–2032, unde România are una dintre cele mai mari alocări din Uniune, și din Fondul pentru modernizare. Directiva cere și înființarea unor ghișee unice de consiliere pentru renovare, precum și punerea la dispoziție a pașapoartelor de renovare, documente care descriu etapizat drumul unei clădiri către o clasă superioară.
Înainte de a semna un antecontract, câteva verificări reduc riscul de a cumpăra o factură mare:
- data emiterii certificatului energetic și datele auditorului atestat, nu doar litera de pe prima pagină;
- facturile de energie pe ultimele 12 luni, care arată consumul real, nu cel calculat;
- hotărârile asociației de proprietari privind o eventuală renovare și cota estimată de contribuție;
- tipul sursei de încălzire și vechimea ei, relevante pentru orizontul 2040;
- pentru clădiri nerezidențiale, poziția față de pragurile de renovare obligatorie din 2030 și 2033.
Pentru următoarele 18 luni, elementele de urmărit sunt publicarea legii de transpunere, forma finală a noii scări de clase energetice și regulile programelor finanțate din Fondul social pentru climă. Până atunci, un certificat recent, emis corect, și un istoric de consum pe 12 luni rămân cele mai ieftine instrumente de evaluare pe care le are un cumpărător.
