Pe 29 mai 2026 a expirat termenul de transpunere a Directivei (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor, actul care rescrie regulile pentru construcție, renovare, vânzare și închiriere în Uniunea Europeană. Pentru piața din România, efectul imediat nu este o interdicție spectaculoasă, ci o schimbare de instrumente: certificatul energetic trece pe o scară recalibrată, apare pașaportul de renovare, obligația de a monta instalații solare pe clădirile nerezidențiale noi intră în vigoare la finalul acestui an, iar sprijinul public pentru centralele pe combustibili fosili a dispărut deja.
Ce aduce, punctual, noul cadru european
Directiva a intrat în vigoare în mai 2024 și a lăsat statelor membre doi ani pentru transpunere. Se văd direct în practica imobiliară definiția clădirii cu emisii zero, obligatorie pentru clădirile publice noi de la 1 ianuarie 2028 și pentru toate clădirile noi de la 1 ianuarie 2030, standardele minime de performanță pentru fondul nerezidențial, o traiectorie națională de reducere a consumului pentru locuințe, pașaportul de renovare, jurnalul digital al clădirii și obligațiile privind instalațiile solare.
Fiecare stat membru trebuie să aibă și un plan național de renovare, cu ținte pentru 2030, 2040 și 2050. Acolo se stabilesc pragurile care definesc clădirile cu cea mai slabă performanță, adică segmentul care primește primul obligații de renovare.
Scara certificatului se recalibrează, iar clasa A devine greu de atins
Cea mai importantă schimbare pentru proprietarul obișnuit este rescalarea claselor energetice. Scara rămâne de la A la G, dar capetele ei sunt definite altfel: clasa A corespunde clădirii cu emisii zero, iar clasa G cuprinde cele mai slabe 15% din fondul construit național la momentul introducerii scării. Clasele intermediare se distribuie între aceste limite pe baza indicatorilor de consum și de emisii.
Consecința practică este că o clădire poate coborî una sau două clase fără să i se schimbe nimic fizic. În metodologia folosită până acum în România, un bloc de locuințe putea primi clasa A cu un consum specific de peste 100 kWh/m² și an, nivel care, raportat la definiția clădirii cu emisii zero, nu mai justifică prima literă a alfabetului. Cine a reabilitat un apartament în 2018 ar trebui să se aștepte la o evaluare diferită, deși între timp nu a schimbat nicio fereastră.
Se schimbă și regimul documentului. Valabilitatea maximă rămâne de 10 ani, dar statele membre pot impune termene mai scurte, de până la 5 ani, pentru clădirile din clasele slabe. Directiva cere și baze de date naționale pentru certificate, plus verificări prin eșantion asupra calității lor, ceea ce atacă practica certificatelor emise fără vizită la fața locului. Costul rămâne modest, orientativ 200–450 lei pentru un apartament și 500–1.200 lei pentru o casă, însă greutatea documentului crește: devine primul filtru aplicat de un cumpărător informat sau de o bancă.
Pașaportul de renovare, instrumentul nou de anul acesta
Pașaportul de renovare este un document voluntar, emis de un expert calificat după o vizită în clădire, care descrie drumul de la starea actuală până la o renovare profundă, împărțit în etape succesive. Nu înlocuiește certificatul. Conține ordinea recomandată a lucrărilor, numărul maxim de etape, economia de energie estimată după fiecare pas, reducerea de emisii, un interval de costuri și sursele posibile de finanțare.
Utilitatea lui reală este evitarea blocajelor tehnice. Sunt frecvente situațiile în care o lucrare făcută acum o face imposibilă sau foarte scumpă pe următoarea: un termosistem de 10 cm montat în 2026 nu mai poate fi refăcut rezonabil peste opt ani, iar înlocuirea unei centrale pe gaz cu altă centrală pe gaz fixează sistemul de încălzire pentru încă 15–20 de ani, exact în perioada în care combustibilul va fi taxat suplimentar. Pentru o locuință unifamilială, costul orientativ al unui asemenea document în 2026 se situează între 2.000 și 5.000 lei, față de 1.500–3.500 lei cât costă un audit energetic clasic.
Obligația de instalații solare începe la 31 decembrie 2026
Calendarul solar este cel mai apropiat termen ferm din tot pachetul:
- 31 decembrie 2026 – clădirile publice noi și clădirile nerezidențiale noi cu suprafață utilă de peste 250 m²;
- 31 decembrie 2027 – clădirile nerezidențiale existente de peste 500 m² care intră într-o renovare majoră sau într-o lucrare ce necesită autorizație;
- 2027–2030 – clădirile publice existente, introduse treptat, în ordinea descrescătoare a suprafeței, de la peste 2.000 m² până la peste 250 m²;
- 31 decembrie 2029 – clădirile rezidențiale noi și parcările acoperite noi alipite clădirilor.
Obligația se aplică acolo unde este fezabilă tehnic și economic, formulare care va fi detaliată prin normele naționale, dar direcția este clară. Un sistem fotovoltaic rezidențial costă orientativ 3.200–4.500 lei/kWp în 2026, iar pe acoperișuri comerciale, la puteri de peste 50 kWp, prețul coboară spre 2.600–3.400 lei/kWp. Ecuația s-a schimbat însă: regulile de decontare pentru prosumatori s-au strâns, energia livrată în rețea valorează mai puțin decât cea consumată direct, iar rentabilitatea depinde de gradul de autoconsum. De aici interesul pentru stocare, unde prețul unei baterii a coborât spre 1.800–2.800 lei/kWh util instalat.
Standardele minime ating întâi clădirile nerezidențiale
Pentru fondul nerezidențial, directiva impune praguri clare: cele mai slabe 16% dintre clădiri trebuie renovate până în 2030 și cele mai slabe 26% până în 2033, raportat la situația fondului construit din 2020. Pentru locuințe nu există praguri pe clădire, ci o traiectorie națională: reducerea consumului mediu de energie primară cu cel puțin 16% până în 2030 și cu 20–22% până în 2035, cu condiția ca cel puțin 55% din reducere să provină din renovarea celor mai slabe 43% dintre locuințe.
Se adaugă cerințele de automatizare: clădirile nerezidențiale cu instalații de încălzire sau climatizare de peste 290 kW trebuie să aibă deja sisteme de automatizare și control, iar pragul coboară la 70 kW până la finalul lui 2029. Pentru un imobil de birouri de clasă medie, asta înseamnă senzori, contorizare pe zone și software de monitorizare, nu doar lucrări la anvelopă. Diferența de ritm dintre cele două segmente este structurală și explică de ce presiunea de reglementare se resimte inegal, un subiect tratat pe larg în ghidul despre diferența dintre proprietățile rezidențiale și comerciale: la birouri și retail, cererea chiriașilor corporativi și condițiile de finanțare acționează mai repede decât orice termen legal.
Costul carbonului intră în factura de încălzire
În paralel cu directiva se apropie extinderea schemei europene de comercializare a certificatelor de emisii către combustibilii folosiți în clădiri și în transportul rutier, programată pentru 2027, cu discuții recente privind o amânare de un an. Mecanismul nu taxează direct proprietarul, ci furnizorul de combustibil, însă costul ajunge în factură.
Ordinul de mărime se poate estima. Arderea unui MWh de gaze naturale generează aproximativ 0,2 tone de CO2, iar mecanismul de stabilitate al schemei are ca reper un preț de 45 de euro pe tonă. Rezultă circa 9 euro pe MWh, adică aproximativ 45 de lei pe MWh la cursul actual. O gospodărie care consumă 10 MWh de gaz pe an, tipic pentru o casă neizolată de 120 m², ar plăti cu circa 450 de lei în plus anual, fără TVA. Suficient cât să modifice calculul de rentabilitate al unei pompe de căldură aer-apă de 8–10 kW, care costă acum 25.000–45.000 lei cu montaj, dar nu cât să justifice singur investiția fără o anvelopă corespunzătoare.
Din 1 ianuarie 2025 nu se mai acordă stimulente financiare pentru centralele individuale pe combustibili fosili, ceea ce a redirecționat programele de sprijin către pompe de căldură, sisteme hibride și fotovoltaice. Iar de la 1 ianuarie 2028, potențialul de încălzire globală pe întreg ciclul de viață va trebui calculat și declarat pentru clădirile noi de peste 1.000 m², din 2030 pentru toate clădirile noi: betonul, oțelul și izolația vor avea o amprentă declarată, la fel cum are astăzi consumul de energie.
Ce se schimbă la recepție și ce urmează în lunile următoare
Se generalizează verificările până acum opționale: testele de etanșeitate la aer, echilibrarea hidraulică a instalațiilor și punerea în funcțiune documentată a ventilației cu recuperare de căldură, al cărei cost pentru o casă individuală este de 12.000–25.000 lei. Jurnalul digital al clădirii urmează să adune în același loc certificatul, pașaportul de renovare, documentația tehnică și datele de consum. Pentru cine deține sau administrează imobile, prioritățile imediate sunt limitate și verificabile:
- un certificat emis înainte de rescalare indică o clasă care nu mai corespunde noii grile și merită reevaluat înaintea unei vânzări importante;
- o clădire nerezidențială nouă autorizată în acest an trebuie să aibă instalația solară prevăzută în proiect, nu adăugată ulterior;
- o renovare începută fără o etapizare gândită riscă să blocheze pasul următor;
- la birouri și spații comerciale, poziția clădirii în fondul construit național, nu confortul termic perceput, decide dacă imobilul intră în primul val de obligații.
Ritmul real va fi dat de normele naționale de aplicare, care detaliază pragurile, metodologia de calcul și sancțiunile. Până atunci, reperele ferme rămân cele din directivă, iar ele descriu o piață în care performanța energetică nu mai este un argument de vânzare, ci o caracteristică documentată a activului, cu efect asupra prețului, a chiriei și a accesului la finanțare.
