Un apartament predat „la gri” costă, în ofertele dezvoltatorilor, cu 8-15% mai puțin decât unul livrat finisat. Diferența nu este o economie, ci o amânare: lucrările rămase în sarcina cumpărătorului au un cost care, în 2026, se măsoară în zeci de mii de lei și care se abate frecvent cu 20-30% de la estimarea inițială. Analiza de mai jos pornește de la prețuri practicate în România la începutul lui 2026, la un curs de referință de aproximativ 5,1 lei/euro, și urmărește punctele exacte în care bugetul se erodează.
Ce cuprinde „predarea la gri” și de unde pleacă bugetul
Nu există o definiție reglementată a stadiului „gri”. În practică, contractele înseamnă structură, pereți despărțitori, tencuieli interioare, șapă, termosistem, tâmplărie exterioară, coloane de instalații și branșamente în apartament, contoare montate. Lipsesc circuitele electrice pe camere, aparatajul, obiectele sanitare, gletul, toate finisajele, ușile interioare și plintele. Între două apartamente descrise identic în anunț pot exista, la nivel de buget, diferențe de 15.000-20.000 de lei.
Trei detalii schimbă calculul înainte de a cere prima ofertă. Primul: dacă tencuiala este drișcuită fin sau necesită glet în trei straturi, diferența este de 8-14 lei pe metru pătrat de perete. Al doilea: toleranța șapei, pentru că abaterile peste 3 mm la 2 m obligă la un strat autonivelant de 28-45 lei/mp. Al treilea: dacă instalația electrică este trasă doar până la tabloul de apartament sau deja pe circuite; într-o locuință de două camere, diferența ajunge la 12.000-18.000 de lei.
Trei praguri de buget pe metru pătrat util
Piața funcționează, orientativ, pe trei niveluri. Cifrele includ materiale și manoperă pentru finisaje, instalații interioare și obiecte sanitare, dar nu includ mobilierul, electrocasnicele și corpurile de iluminat decorative.
- Standard economic: 1.600-2.200 lei/mp (circa 315-430 euro). Gresie și parchet laminat din gama de intrare, vopsea lavabilă standard, uși MDF de serie, obiecte sanitare uzuale, fără tavane false.
- Standard mediu: 2.300-3.200 lei/mp (450-630 euro). Parchet AC5 sau triplustratificat de intrare, placări format mare în băi, tavane false parțiale, circuite separate pentru iluminat, uși cu toc reglabil.
- Standard superior: 3.400-5.200 lei/mp (665-1.020 euro). Materiale de import, tâmplărie interioară pe comandă, scafe cu iluminat indirect, instalații extinse și automatizări de bază.
Capitolul al doilea, cel al mobilării, se adaugă separat: între 35.000 și 80.000 de lei pentru un apartament de două camere. Bucătăria pe comandă, cu blat compozit și electrocasnice încorporabile, ajunge singură la 22.000-45.000 de lei pentru 3-4 metri liniari, iar acest capitol este cel mai des subestimat la prima estimare.
Prețuri unitare: pe ce se plătește, de fapt
Bugetul se construiește pe cantități, nu pe intuiție. Un apartament de 55 mp utili are, la o înălțime de 2,6 m, între 200 și 230 mp de pereți și tavane care trebuie gletuite și vopsite, adică de aproape patru ori suprafața locuinței. Prețurile de manoperă practicate la începutul lui 2026 arată astfel:
- glet în două straturi, cu amorsă: 26-38 lei/mp;
- vopsitorie lavabilă, două straturi: 12-20 lei/mp;
- montaj gresie și faianță format standard: 75-110 lei/mp; format mare, peste 60×60 cm: 110-160 lei/mp;
- montaj parchet laminat: 28-42 lei/mp; parchet triplustratificat lipit: 55-85 lei/mp;
- tavan plan din gips-carton: 95-140 lei/mp; scafă cu iluminat indirect: 160-260 lei/ml;
- punct electric complet, cu traseu, doză și aparataj montat: 190-300 lei;
- punct sanitar: 380-620 lei; hidroizolație în baie: 45-70 lei/mp;
- montaj ușă interioară cu toc reglabil: 280-480 lei/bucată.
La materiale, intervalele sunt și mai largi: gresie și faianță între 55 și 120 lei/mp în gama de intrare, 130-220 lei/mp la nivel mediu și peste 280 lei/mp la import; parchet laminat AC4-AC5 la 65-150 lei/mp, triplustratificat la 230-520 lei/mp; o ușă interioară cu toc reglabil, 950-2.300 lei; un set complet de obiecte sanitare pentru o baie, 4.500-11.000 lei. Toate valorile includ cota standard de TVA de 21%.
Un buget desfășurat: 55 mp utili, două camere, standard mediu
Pe un apartament real, cu o baie, bucătărie deschisă și 40 mp de pardoseală caldă, capitolele arată astfel:
- instalații electrice, 68 de puncte, tablou și aparataj: 17.400 lei;
- instalații sanitare și termice, 9 puncte, distribuție și robineți: 5.900 lei;
- pregătirea suprafețelor – glet, amorsă, nivelarea șapei: 13.200 lei;
- gips-carton, tavane parțiale și măști de instalații, 24 mp: 3.400 lei;
- vopsitorii pe 215 mp de pereți și tavane: 4.600 lei;
- parchet laminat AC5 pe 40 mp, cu plinte: 7.900 lei;
- placări ceramice, 45 mp, material și montaj: 13.500 lei;
- obiecte sanitare, baterii, cabină de duș, accesorii: 9.200 lei;
- patru uși interioare montate: 7.400 lei;
- hidroizolații, montaje diverse, ajustări, curățenie de șantier: 6.800 lei;
- consumabile – adezivi, chituri, profile, dibluri, benzi, folii, siliconi: 8.900 lei;
- transport, manipulare la etaj, evacuarea molozului: 3.100 lei;
- coordonare și regie de șantier, dacă lucrarea este contractată integral: 12.000 lei;
- rezervă pentru neprevăzute, circa 11%: 12.800 lei.
Totalul se apropie de 126.000 de lei, adică 2.290 lei pe metru pătrat util, practic limita de jos a standardului mediu. Manopera reprezintă aproximativ 41% din sumă, materialele de bază și consumabilele circa 22%, iar finisajele vizibile, cele pe care se concentrează majoritatea deciziilor, sub o treime din buget. În București și Cluj-Napoca, același deviz urcă cu 15-25% doar din costul manoperei; în orașe medii din Moldova sau Oltenia coboară cu 12-18%.
Bugetul se construiește însă diferit în funcție de destinație. Dacă apartamentul urmează să fie vândut în doi-trei ani, o parte din diferența dintre standardul mediu și cel superior nu se recuperează, iar prețul final depinde mai mult de felul în care este pregătită și prezentată locuința înainte de listare decât de marca plăcilor ceramice din baie.
Unde se pierd banii, articol cu articol
Depășirile de buget nu vin, de regulă, dintr-o singură decizie scumpă, ci din opt scurgeri previzibile:
- Suprafața pe care se plătește nu este suprafața apartamentului. Ofertele exprimate „pe metru pătrat de apartament” ascund uneori cantități subevaluate. Antemăsurătoarea, adică lista de cantități pe fiecare articol de lucrare, este singurul document care permite comparația reală între două oferte.
- Consumabilele și pierderile la debitare adaugă 8-12% la valoarea materialelor. Rezerva corectă la placări este de 7-10% la montaj drept și 12-15% la format mare sau montaj diagonal. O comandă suplimentară dintr-un lot diferit poate impune refacerea unei încăperi: 2.500-4.000 de lei.
- Deciziile schimbate după ce lucrarea a avansat. Mutarea a două prize după gletuire costă 700-1.200 lei; repoziționarea unui punct sanitar după placare, 1.800-3.500 lei. Aceleași modificări, decise înainte de trasare, ar fi costat sub 300 de lei.
- Transportul, manipularea la etaj și evacuarea deșeurilor: 2.000-4.500 lei pentru un apartament de două camere. Un container de moloz de 4 mc costă 700-1.100 lei, iar acolo unde liftul nu poate fi folosit manipularea se taxează cu 8-15% peste manopera de bază.
- Avansul mare, fără grafic pe stadii. Practica rezonabilă este un avans de 20-30% și plăți pe etape recepționate, cu o garanție de bună execuție de 5-10% reținută 6-12 luni. Un șantier abandonat la 60% costă în medie cu 15-25% peste bugetul inițial, pentru că echipa care preia nu garantează lucrările predecesorilor.
- Compararea unor oferte cu conținut diferit. O ofertă „la cheie” cu 12% mai ieftină, care exclude consumabilele, hidroizolația și evacuarea molozului, se dovedește la final cu 6-9% mai scumpă.
- Supradimensionarea a ceea ce se vede și subdimensionarea a ceea ce se folosește. Refacerea unei instalații electrice după finisare costă de trei-patru ori mai mult decât execuția corectă din prima, iar diferența dintre 60 și 75 de puncte electrice, decisă la început, înseamnă doar 3.000-4.500 de lei.
- Lucrul fără contract și fără facturi. Economia aparentă, echivalentă cotei de TVA, dispare la primul litigiu: fără document nu există garanție, reținere de garanție sau remediere pe cheltuiala executantului.
Costul timpului și al banilor împrumutați
Durata realistă a unei finisări complete pentru 55 mp este de 8-14 săptămâni cu o echipă unică și de 16-22 de săptămâni când meseriașii sunt contractați separat, pe specialități. Fiecare lună în plus are un preț direct: chiria plătită în paralel, între 2.200 și 3.800 lei în marile orașe, la care se adaugă rata ipotecară dacă apartamentul este deja recepționat. Două luni de întârziere înseamnă 4.400-7.600 lei, adică 3,5-6% din bugetul de finisaje, mai mult decât se poate economisi negociind materialele.
Finanțarea contează la fel de mult. Un credit de nevoi personale de 60.000 de lei pe cinci ani, la o dobândă anuală efectivă de 10-13%, adaugă 17.000-21.000 de lei costuri totale. Aceeași sumă inclusă într-o tranșă de finisare la creditul ipotecar, cu o dobândă efectivă de 6-7,5%, costă aproximativ jumătate, dar presupune ca lucrările să fie justificate cu devize și facturi. Diferența dintre cele două variante de finanțare este comparabilă cu bugetul întregii bucătării.
Pragul de la care banii investiți nu se mai întorc
Pentru un apartament destinat închirierii, trecerea de la standardul mediu la cel superior costă suplimentar 55.000-90.000 de lei la 55 mp, dar chiria crește, în majoritatea zonelor, cu 40-70 de euro pe lună. Recuperarea durează 9-14 ani, fără a lua în calcul uzura accelerată a materialelor scumpe într-o locuință închiriată. Pentru vânzare în primii doi-trei ani, piața plătește un plus pentru finisajul recent, dar plafonat: de obicei 5-9% peste prețul unui apartament comparabil la gri, la care se adaugă costul mediu de finisare, nu cel efectiv cheltuit.
Calculul se schimbă pentru locuirea pe termen lung. Peste opt-zece ani, capitolele care se amortizează sunt tocmai cele invizibile: instalațiile dimensionate corect, hidroizolațiile, izolarea fonică a pereților despărțitori, tâmplăria interioară care nu se deformează. Un buget echilibrat alocă 30-35% acestor lucrări ascunse și acceptă că finisajele de suprafață pot fi înlocuite peste un deceniu, la un cost mult mai mic decât refacerea unui perete deja placat. Ordinea cheltuielilor, nu suma lor, face diferența între un apartament finisat economic și unul finisat ieftin.
