Un apartament nou, livrat „la gri”, pare o achiziție încheiată în momentul semnării procesului-verbal de predare. În realitate, între predare și prima noapte petrecută efectiv în locuință se mai consumă un buget care, în 2026, ajunge frecvent la 20-30% din prețul apartamentului. Ofertele firmelor de amenajări par apropiate la prima citire, însă sunt construite pe structuri de deviz complet diferite, iar diferențele ies la suprafață abia spre final, sub formă de suplimentări. Analiza de mai jos descompune costul pe capitole, cu prețuri unitare orientative pentru piața din România la începutul lui 2026, și marchează punctele în care banii se scurg fără ca locuința să câștige ceva în schimb.
Ce include „la gri” și pe ce suprafață se calculează bugetul
Termenul nu are o definiție unitară, iar singurul document care contează este anexa tehnică la contractul de vânzare. În practică, „semifinisat” înseamnă tencuieli interioare, șapă turnată, tâmplărie exterioară montată, ușă metalică de acces, instalații electrice și sanitare aduse la nivel de tablou și branșament, centrală termică sau racord la sistemul centralizat, uneori calorifere montate. Rămân integral în sarcina cumpărătorului gletul, zugrăveala, gresia, faianța, parchetul, ușile interioare, obiectele sanitare, aparatajul electric, corpurile de iluminat și mobilierul. Diferența dintre două oferte de dezvoltator la același preț pe metru pătrat poate ascunde, doar aici, 8.000-15.000 de lei.
A doua sursă de eroare apare la suprafață. Prețul apartamentului se calculează pe suprafața construită, care include cote din părțile comune și grosimea pereților, în timp ce devizul de finisaje se calculează pe suprafața utilă. Diferența este de 12-20%. Un buget estimat „la 300 de euro pe metru pătrat”, fără să se precizeze care metru pătrat, produce o abatere de 2.000-3.500 de euro încă din prima discuție, la un apartament obișnuit de două camere.
Trei praguri de cost pe metru pătrat util, în 2026
Pentru finisaje complete, fără mobilier și fără electrocasnice, piața din orașele mari se așază pe trei paliere destul de stabile:
- nivel economic: 190-250 euro/mp util, cu gresie și parchet laminat din game de intrare, uși de serie, aparataj standard;
- nivel mediu: 280-380 euro/mp util, cu formate ceramice mari, parchet stratificat, tavane din rigips pe zone, corpuri sanitare de gamă medie;
- nivel premium: 450-700 euro/mp util, cu materiale importate, lucrări de tâmplărie pe comandă, sisteme de iluminat proiectate separat;
- mobilierul și electrocasnicele adaugă, indiferent de palier, între 150 și 400 de euro/mp.
În orașele mici și mijlocii, manopera este cu 15-25% sub nivelul din București, Cluj-Napoca sau Timișoara, în timp ce materialele au prețuri aproape identice, pentru că vin din aceleași rețele de distribuție. Calculele din acest material folosesc un curs de 5,1 lei/euro și se referă la lucrări executate cu firme cu contract, nu la echipe ocazionale.
Devizul pe capitole pentru un apartament de 55 de metri pătrați
Pentru un apartament de două camere, 55 mp utili, predat semifinisat, fără recompartimentări, un deviz realist arată astfel (materiale și manoperă, valori orientative în lei):
- măsurători, proiect de amenajare și planșe de execuție: 1.500-4.000 lei;
- instalații electrice, circa 40 de puncte, la 250-400 lei/punct: 10.000-16.000 lei;
- completări la instalațiile sanitare și termice: 3.500-7.000 lei;
- glet, amorsă și zugrăvit, circa 190 mp de pereți și tavane: 9.000-13.500 lei;
- gresie și faianță, circa 40 mp, inclusiv hidroizolație în baie: 8.000-14.500 lei;
- parchet și plinte, circa 40 mp: 4.500-8.500 lei;
- patru uși interioare și ușa de acces: 7.500-16.000 lei;
- obiecte sanitare, baterii, cabină de duș: 5.000-12.000 lei;
- aparataj electric și corpuri de iluminat: 2.500-6.000 lei;
- evacuare moloz, transport, protecții, curățenie finală: 1.500-3.000 lei.
Totalul se așază între 53.000 și 100.000 de lei, adică 10.400-19.600 euro, respectiv 190-355 euro pe metru pătrat util. Peste această sumă se adaugă rezerva de buget, iar bucătăria pe comandă, dressingul și electrocasnicele mai adaugă între 36.000 și 90.000 de lei, în funcție de materiale și de numărul de metri liniari de corpuri.
Când locuința este cumpărată pentru închiriere, calculul se face invers: se pornește de la chiria realistă a zonei și de la perioada de amortizare acceptată, iar plafonul de finisare rezultă din ele, nu din preferințele proprietarului. Este aceeași logică de randament descrisă în analiza despre soluții inteligente pentru obținerea de venituri pasive, aplicată însă la nivelul unui singur apartament.
Manoperă, materiale și TVA: cum se compară corect două oferte
Comparația între oferte devine posibilă doar la nivel de preț unitar de manoperă. Reperele pieței în 2026, pentru orașele mari:
- glet în două straturi, șlefuit și vopsit: 35-55 lei/mp;
- montaj faianță 90-140 lei/mp, gresie 80-120 lei/mp, cu majorări de 30-40% la formate de 60×120 cm sau mai mari;
- montaj parchet laminat 25-40 lei/mp, stratificat 45-70 lei/mp, plinte 15-25 lei/ml;
- tavan din gips-carton 90-140 lei/mp, scafă de iluminat 150-220 lei/ml;
- punct sanitar 350-700 lei, hidroizolație în baie 40-70 lei/mp, montaj ușă interioară 250-450 lei/bucată.
Un factor pe care puțini cumpărători îl iau în calcul este regimul fiscal al executantului. Cota standard de TVA este de 21%, iar pragul de scutire pentru firmele mici a fost ridicat la 395.000 de lei cifră de afaceri anuală. O firmă neplătitoare de TVA afișează, la aceeași manoperă, un preț cu circa 17% mai mic decât una plătitoare, fără ca lucrarea să fie mai ieftină în esență. Diferența nu este un câștig, ci o comparație între mere și pere, și devine relevantă mai ales atunci când executantul furnizează și materialele.
La materiale, cumpărarea prin firmă vine cu un adaos de 5-15%, compensat de multe ori de discounturile de distribuitor de 10-25% și, mai important, de faptul că responsabilitatea cantităților trece la executant. Când materialele le cumpără beneficiarul, în deviz trebuie prevăzut un adaos de tăiere de 8-12%, care urcă la 15% pentru montaj în diagonală sau formate mari.
Punctele în care se scurge bugetul
Depășirile nu vin, de regulă, dintr-un singur capitol scump, ci din câteva scurgeri paralele:
- devizul „la corp”, fără cantități și fără prețuri unitare, care produce suplimentări de 15-25% pe parcurs;
- modificările cerute după începerea lucrării: mutarea unui punct de apă după turnarea șapei costă 800-1.500 lei, iar reconfigurarea unei băi 4.000-9.000 lei;
- capitolele omise din ofertă: container de moloz 1.200-2.500 lei, transporturi 200-400 lei/cursă, curățenie finală 8-15 lei/mp, protecții și consumabile 1-3 lei/mp;
- achizițiile făcute prea devreme sau în exces, din care 8-15% rămân nefolosite, iar comenzile speciale nu se returnează;
- avansurile mari, peste 30% din valoarea etapei, care elimină pârghia de negociere în cazul unei execuții slabe;
- alegerea automată a celei mai mici oferte: o abatere de peste 20-25% față de media a trei oferte semnalează aproape întotdeauna capitole lipsă, nu eficiență;
- intervențiile fără documentație asupra pereților structurali, unde expertiza tehnică costă 1.500-4.000 lei, proiectul și autorizația 2.500-6.000 lei, iar amenda și readucerea la starea inițială depășesc 10.000 de lei;
- ordinea greșită a operațiunilor, care obligă la reluări: parchet montat înaintea zugrăvelii sau aparataj instalat înaintea gletului final.
Rezerva de buget și costul timpului
Pentru un apartament nou, semifinisat, rezerva rezonabilă este de 8-12% din valoarea devizului. Pentru o renovare într-un bloc vechi, unde apar coloane degradate, tencuieli desprinse sau instalații neconforme, rezerva corectă urcă la 15-20%. Un buget fără această linie nu este un buget mai mic, ci unul incomplet.
Timpul are propriul cost. Finisarea unui apartament de 55 mp durează, în condiții normale, 8-14 săptămâni. Fiecare lună de întârziere înseamnă, pentru un proprietar care stă în chirie, 2.000-3.500 de lei plătiți în paralel cu rata creditului, iar pentru un apartament destinat închirierii, o lună de chirie pierdută. De aceea, penalitățile de întârziere de 0,1-0,5% pe zi din valoarea restantă, plafonate la 10-15% din contract, contează mai mult decât o reducere de câteva sute de lei la ofertă. În aceeași logică, un coordonator de lucrare plătit cu 5-10% din valoarea devizului se amortizează dacă previne o singură refacere majoră.
Ce se verifică înainte de semnătură
Înainte de a accepta o ofertă, trei verificări reduc cel mai mult riscul de depășire:
- devizul conține cantități, prețuri unitare și capitole separate pentru manoperă și materiale, nu sume globale pe cameră;
- contractul precizează termenul pe etape, graficul de plăți legat de recepții parțiale, penalitățile și garanția lucrărilor, uzual 12-24 de luni;
- ofertele comparate sunt cel puțin trei, aduse la aceeași listă de lucrări și la același regim de TVA, iar portofoliul executantului include lucrări similare ca dimensiune, verificabile.
Cifrele din acest material sunt repere de piață, nu prețuri ferme: variază cu orașul, cu sezonul și cu gradul de încărcare al echipelor, mai ridicat între aprilie și octombrie. Ceea ce nu variază este mecanismul: bugetele de finisaje se depășesc rar din cauza unui material scump și aproape întotdeauna din cauza unui deviz insuficient detaliat, a deciziilor luate după începerea lucrării și a timpului pierdut pe șantier.
