Piața locuințelor noi a intrat în toamna lui 2026 cu alte reguli decât acum doi ani. Cota redusă de TVA pentru locuințe a fost eliminată, iar perioada de tranziție care mai permitea aplicarea cotei de 9% pentru antecontractele cu avans plătit înainte de 1 august 2025 s-a încheiat la 31 iulie 2026: livrările curente se facturează cu 21%. Dobânzile ipotecare cu componentă variabilă se mențin în intervalul 6,5–7,5% DAE, impozitele locale au fost majorate de la 1 ianuarie 2026, iar stocul de apartamente finalizate și nevândute a crescut în marile orașe, ceea ce a mutat o parte din puterea de negociere către cumpărător.
Pentru cine intră acum în proces, întrebarea practică nu este dacă piața urcă sau coboară, ci ce trebuie făcut, în ce ordine și cu ce documente. Ghidul de mai jos parcurge traseul complet al achiziției unui apartament într-un bloc nou, de la prima verificare bugetară până la înscrierea în cartea funciară și prima declarație depusă la primărie, cu termenele legale și costurile orientative valabile în 2026.
Pasul 1: fixează bugetul real și obține acordul de principiu, înainte de vizionări
Ordinea corectă începe la bancă, nu la dezvoltator. Regulile de creditare stabilite de Banca Națională rămân aceleași: gradul total de îndatorare nu poate depăși 40% din venitul net lunar, cu cinci puncte procentuale în plus pentru cumpărătorii primei locuințe, iar avansul minim este de 15% din valoarea garanției la creditele în lei. Acordul de principiu se obține în trei–cinci zile lucrătoare, este de regulă gratuit și rămâne valabil 30–60 de zile.
Un exemplu concret: la un venit net de 8.000 de lei pe lună, fără alte rate în derulare, rata maximă acceptată ajunge la circa 3.400 de lei, ceea ce susține un credit de aproximativ 500.000 de lei pe 30 de ani, la o dobândă efectivă în jur de 7%. Cu avansul de 15%, bugetul total se situează la circa 590.000 de lei, adică aproximativ 115.000 de euro.
La această sumă se adaugă cheltuieli care nu se acoperă din credit: taxele notariale și de intabulare, comisionul de agenție, raportul de evaluare și finisajele. Pentru un apartament predat semifinisat, amenajarea completă înseamnă 300–550 de euro pe metru pătrat, fără mobilier, cu un termen realist de execuție de două–trei luni.
Pasul 2: verifică proiectul și dezvoltatorul, nu apartamentul-model
Documentele proiectului spun mai mult decât un apartament amenajat pentru prezentare. Înainte de orice plată, cere autorizația de construire (număr, dată, valabilitate, regim de înălțime autorizat), extrasul de carte funciară al terenului, documentația de urbanism și stadiul fizic real al lucrărilor, comparat cu graficul anunțat.
- Extrasul de carte funciară pentru informare costă 20 de lei, se obține online și arată ipotecile, litigiile notate și eventualele interdicții de înstrăinare.
- Certificatul constatator de la Registrul Comerțului și situațiile financiare publicate arată vechimea firmei, capitalul social și dacă proiectul este derulat printr-o societate înființată recent, fără istoric.
- Portalul instanțelor de judecată arată dosarele în curs, inclusiv acțiunile prin care se cere anularea autorizației de construire.
- Numărul de apartamente și de locuri de parcare autorizate, comparat cu ce se vinde efectiv în proiect.
Semnalele care cer explicații scrise: un bloc ridicat peste regimul de înălțime autorizat, un teren ipotecat fără acord prealabil de radiere pe apartamente, un termen de finalizare deja depășit o dată sau ideea unei „recepții parțiale” pentru o clădire fără toate utilitățile branșate.
Pasul 3: rezervarea și antecontractul, momentul în care se negociază efectiv
Rezervarea se face de obicei cu 2.000–5.000 de lei, sumă care se deduce ulterior din preț. Cere în scris condițiile de restituire: o rezervare nerambursabilă în orice situație, inclusiv atunci când banca refuză finanțarea, este o clauză de negociat, nu un standard al pieței.
Antecontractul stabilește, în practică, cine suportă riscurile. Autentificat la notar, el poate fi notat în cartea funciară, ceea ce împiedică vânzarea aceluiași apartament altcuiva. Elementele care contează: prețul ferm, cu TVA de 21% menționat separat; termenul de finalizare și termenul de grație acceptat, uzual 30–90 de zile, cu penalități simetrice pentru ambele părți, de ordinul a 0,05–0,1% pe zi de întârziere; condiția suspensivă legată de aprobarea creditului, care permite restituirea avansului dacă finanțarea este refuzată; lista de finisaje anexată contractului; toleranța de suprafață, de regulă ±2%, și modul de regularizare a prețului; obligația dezvoltatorului de a radia ipoteca bancară până la data autentificării.
Tot înainte de semnare se fac verificările de context — trafic în orele de vârf, școli și creșe, planuri urbanistice pentru terenurile libere din jur —, criterii detaliate în ghidul despre cum evaluezi un cartier înainte de a te muta acolo. După semnarea antecontractului și plata avansului, marja de manevră scade considerabil.
Pasul 4: dosarul de credit, evaluarea și asigurările
Dosarul se depune cu antecontractul semnat, actul de identitate, adeverința de venit sau extrasele de cont pe ultimele șase luni și documentele apartamentului. De la depunere până la semnarea contractului de credit trec, în medie, trei–șase săptămâni, iar întârzierile apar cel mai des la evaluarea imobilului și la actele dezvoltatorului.
Raportul de evaluare, întocmit de un evaluator agreat de bancă, costă 500–900 de lei și se plătește de cumpărător. Dacă valoarea evaluată este mai mică decât prețul din antecontract, banca finanțează raportat la valoarea evaluată, iar diferența se acoperă din surse proprii — motiv pentru care avansul se calculează cu o rezervă de 5–10%. Se adaugă comisionul de analiză a dosarului și asigurarea imobilului cesionată băncii, 300–800 de lei pe an, alături de polița obligatorie PAD.
Pasul 5: recepția apartamentului și lista de deficiențe
Înainte de predarea individuală, blocul trebuie să aibă procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de atestare a edificării construcției, eliberat de primărie. Fără acestea, apartamentul nu poate fi înscris în cartea funciară, oricât de finisat ar arăta. Cere și certificatul de performanță energetică, obligatoriu la vânzare și valabil zece ani.
Predarea propriu-zisă se face pe bază de proces-verbal, cu o anexă în care se trec deficiențele constatate și termenul de remediere, uzual 15–30 de zile. Verificările minime, ideal făcute împreună cu un specialist (200–1.200 de lei pentru o inspecție tehnică):
- suprafața utilă măsurată efectiv, comparată cu cea din contract și cu releveul;
- tâmplăria: etanșeitate, deschidere, geam termoizolant fără condens între foi;
- instalațiile: presiunea apei, funcționarea coloanelor, poziția și indexul contoarelor, tabloul electric și circuitele;
- pardoseli și pereți: planeitate, fisuri, urme de umezeală, în special la colțuri și sub ferestre;
- spațiile comune, liftul, locul de parcare și boxa, dacă fac obiectul contractului.
Perioada de garanție prevăzută contractual este de regulă de doi–trei ani, însă răspunderea pentru viciile ascunse se întinde pe zece ani de la recepție, iar pentru structura de rezistență pe toată durata de existență a construcției. Deficiențele nesoluționate până la autentificare se trec, cu termen și penalitate, într-un act adițional.
Pasul 6: ziua autentificării la notar
Notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare, care blochează cartea funciară zece zile lucrătoare, certificatul de atestare fiscală pe numele vânzătorului, acordul băncii finanțatoare a dezvoltatorului pentru radierea ipotecii, certificatul energetic și documentația cadastrală recepționată.
Costurile din ziua semnării, pentru un apartament de 590.000 de lei: onorariul notarial orientativ de aproximativ 3.900 de lei, la care se adaugă TVA, plus tariful de intabulare de 0,5% din valoarea din contract, adică circa 2.950 de lei — în total, în jur de 7.700 de lei, suportați de regulă de cumpărător. Dacă în tranzacție există agenție, comisionul este de 2–3% plus TVA și se achită conform contractului de intermediere.
Când plata se face din credit, în aceeași zi se semnează contractul de vânzare și contractul de ipotecă, iar banca virează suma după înscrierea ipotecii, în una–trei zile lucrătoare. Cheile se predau la plata integrală, iar procesul-verbal de predare-primire se semnează separat de contract.
Pasul 7: după semnare — intabulare, declarații fiscale, utilități
Notarul depune cererea de intabulare, iar încheierea se eliberează în câteva zile lucrătoare. Din acel moment, extrasul de carte funciară te arată ca proprietar, iar documentul se păstrează împreună cu contractul autentic.
În 30 de zile de la data dobândirii, proprietarul are obligația să depună declarația la organul fiscal local, chiar dacă impozitul pe clădiri se datorează abia de la 1 ianuarie anul următor. Din 2025, impozitul rezidențial se calculează pornind de la valorile din studiile de piață ale notarilor publici, cu o cotă minimă de 0,1%, majorată prin hotărâri ale consiliilor locale: pentru un apartament evaluat la 500.000 de lei în grilă, impozitul anual pornește de la aproximativ 500 de lei. Plata se face în două tranșe, până la 31 martie și 30 septembrie, cu bonificație de până la 10% pentru achitarea integrală în prima tranșă și penalități de 1% pe lună de întârziere.
Rămân transferul contractelor de utilități, preluarea cărții tehnice a construcției, garanțiile echipamentelor montate și înscrierea în asociația de proprietari, cu stabilirea cotelor de contribuție și a fondului de reparații. La final, dosarul unei achiziții corect derulate conține contractul autentic, încheierea de intabulare și extrasul de carte funciară actualizat, procesul-verbal de predare cu deficiențele închise, certificatul energetic, cartea tehnică și dovada declarației depuse la primărie. Lipsa oricăruia dintre ele se transformă, la următoarea vânzare, în timp pierdut și în preț negociat în defavoarea proprietarului.
