Certificatul de performanță energetică a revenit în discuția publică în 2026, după expirarea termenului european de transpunere a noii directive privind clădirile. În paralel, cumpărătorii întreabă tot mai des despre consumul real al locuinței, iar băncile leagă condițiile unor credite de clasa energetică. Documentul rămâne însă, pentru mulți proprietari, o hârtie comandată cu o zi înainte de notariat. Mai jos sunt întrebările care revin în aproape fiecare tranzacție și ideile false care circulă cel mai des, cu explicațiile care le contrazic.
De ce a revenit certificatul energetic în prim-plan în 2026
Termenul până la care statele membre trebuiau să transpună Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor a expirat la 29 mai 2026. Noul cadru european schimbă reperele cu care lucrează piața: clădirile publice noi trebuie să fie clădiri cu emisii zero din 2028 și toate clădirile noi din 2030, scara A–G urmează să fie armonizată astfel încât clasa G să corespundă celor mai slabe circa 15% dintre construcțiile din fondul național, iar consumul mediu de energie primară al fondului rezidențial trebuie redus cu aproximativ 16% până în 2030. Pentru clădirile nerezidențiale, directiva prevede renovarea celor mai ineficiente 16% până în 2030.
Pe plan intern, obligația nu este nouă. Certificatul este cerut la vânzare, la închiriere și la recepția construcțiilor noi în baza Legii nr. 372/2005, cu modificările ulterioare, iar din 31 decembrie 2020 toate clădirile noi trebuie proiectate în standard nZEB, cu consum de energie aproape egal cu zero. Se schimbă miza: un document tratat ani la rând ca formalitate devine reper pentru finanțare, pentru nivelul chiriei și pentru negocierea prețului.
Întrebări frecvente: cine îl face, cât costă și cât ține
Cine îl comandă și cine îl plătește? La vânzare, obligația aparține vânzătorului, care trebuie să îl pună la dispoziția cumpărătorului înainte de semnare. La închiriere, sarcina revine proprietarului. În cazul blocurilor noi, certificatul se obține de investitor la recepția lucrărilor, iar cumpărătorul îl primește odată cu restul documentației.
Cine are dreptul să îl emită? Numai un auditor energetic pentru clădiri atestat de ministerul de resort, gradul I sau II, pe specialitatea construcții ori instalații. Atestatul are număr și termen de valabilitate, iar listele auditorilor sunt publice; un document semnat de cineva fără atestat nu produce efecte.
Cât costă în 2026? Pentru o garsonieră sau un apartament cu două camere, tarifele orientative se situează între 250 și 450 de lei, iar pentru apartamente mari între 350 și 600 de lei. O casă unifamilială de 120–200 mp costă între 600 și 1.500 de lei, în funcție de complexitatea instalațiilor și de distanța până la imobil. Spațiile comerciale și clădirile de birouri pornesc de regulă de la 1.500 de lei și se tarifează pe suprafață.
Cât durează? Vizita la un apartament ia între 30 și 60 de minute, iar emiterea documentului între una și trei zile lucrătoare. Regimul de urgență adaugă în mod obișnuit 30–50% la tarif.
Ce documente trebuie pregătite?
- actul de proprietate și extrasul de carte funciară;
- releveul sau planul cadastral, cu suprafețele utile pe încăperi;
- anul construcției și tipul structurii;
- datele despre sursa de încălzire și de apă caldă: centrală proprie, termoficare, pompă de căldură;
- informații despre lucrările de reabilitare, dacă există — grosimea termosistemului, tipul tâmplăriei, anul intervenției;
- datele privind panourile fotovoltaice sau solar-termice montate.
Cât este valabil? Zece ani de la data emiterii, cu o precizare care se pierde adesea: dacă între timp se execută lucrări care modifică performanța energetică — anvelopare, schimbarea tâmplăriei, înlocuirea centralei — certificatul vechi descrie practic altă clădire și ar trebui refăcut.
Există excepții de la obligație? Da. Printre acestea se numără clădirile cu suprafață utilă sub 50 mp, lăcașurile de cult, construcțiile provizorii cu durată de utilizare sub doi ani, monumentele istorice în cazul cărora intervenția ar altera caracterul clădirii, construcțiile agricole nerezidențiale cu consum redus și clădirile folosite mai puțin de patru luni pe an.
Mitul „e doar o hârtie pe care o cere notarul”
În practică, certificatul este comandat cu o zi înainte de autentificare, uneori chiar în dimineața respectivă. Legea nu îl tratează însă ca pe o anexă opțională: actul de vânzare încheiat fără prezentarea lui este lovit de nulitate relativă, pe care o poate invoca exclusiv cumpărătorul. Termenul general de prescripție fiind de trei ani, riscul rămâne deschis mult după mutarea în locuință, iar cel expus este vânzătorul.
Se adaugă obligația de a menționa clasa energetică în anunțurile comerciale — cerință europeană, rar respectată de particulari — și amenzile contravenționale de ordinul miilor de lei aplicate de Inspectoratul de Stat în Construcții.
Certificatul ajunge, ca și polița de locuință, în categoria documentelor percepute drept birocrație până în momentul în care contează cu adevărat; despre modul în care funcționează asigurarea unei proprietăți imobiliare am scris pe larg într-un material separat. Diferența este că certificatul nu acoperă un eveniment neprevăzut, ci descrie un cost care se plătește lunar, la fiecare factură.
Mitul „se poate emite fără ca cineva să vadă locuința”
Ofertele de tipul „certificat energetic online, în două ore, fără deplasare” circulă constant. Calculul se face însă după metodologia Mc 001, care cere date despre alcătuirea anvelopei, suprafețele vitrate pe orientări, punțile termice și starea instalațiilor de încălzire, ventilare și apă caldă. Fără vizită și fără verificarea releveului, aceste date sunt presupuse, nu constatate. Rezultatul este un document care poate indica o clasă mai bună decât realitatea, ușor de contestat de un cumpărător care cere o a doua evaluare.
În aceeași categorie intră și varianta „am deja unul, e valabil pe viață”. Pe lângă limita de zece ani, problema apare frecvent în sens invers: un certificat emis înainte de reabilitarea blocului descrie o clădire de clasă E, deși după anvelopare consumul a scăzut semnificativ. Documentul vechi lucrează atunci împotriva vânzătorului, iar refacerea lui costă câteva sute de lei.
Mitul „un bloc reabilitat termic înseamnă automat clasa A”
Un bloc construit în anii ’70–’80, neizolat, consumă orientativ 200–250 kWh/m² pe an. După un pachet standard de reabilitare — circa 10 cm de termosistem, tâmplărie cu geam termoizolant, izolarea terasei și a plafonului subsolului — consumul coboară de obicei spre 120–150 kWh/m² pe an. Pe grila folosită pentru blocurile de locuințe, pragul clasei A se situează în jurul valorii de 125 kWh/m² pe an, iar clasa B se întinde până la aproximativ 175. Cu alte cuvinte, o reabilitare corect executată mută clădirea din clasa D sau E în C ori B, nu automat în A.
Clasa superioară presupune, de regulă, elemente suplimentare: surse regenerabile, recuperare de căldură din ventilare, un sistem de încălzire cu randament ridicat sau o izolație peste minimul din proiectele de reabilitare finanțate public. Anunțurile care promit „bloc reabilitat, clasa A” merită verificate direct în certificat, la rubrica de consum specific, nu la litera afișată pe prima pagină.
Mitul „clasa energetică nu se vede în preț și nici în chirie”
Ideea că singurul criteriu care contează este zona rămâne parțial adevărată, dar ignoră un calcul simplu. Un apartament de 65 mp care consumă 220 kWh/m² pe an folosește aproximativ 14.300 kWh anual; același apartament, adus la 120 kWh/m² pe an, ajunge la 7.800 kWh. Diferența de 6.500 kWh înseamnă, la un preț al energiei termice de 0,30–0,50 lei/kWh — interval specific încălzirii pe gaz sau prin termoficare — între 1.950 și 3.250 de lei pe an, adică 20.000–32.000 de lei într-un deceniu. Suma este comparabilă cu costul unei renovări parțiale și explică de ce subiectul apare tot mai des în negociere.
La acestea se adaugă condițiile de creditare. Mai multe bănci din România au în ofertă credite ipotecare cu componentă „verde”, cu marje ușor mai mici, condiționate de o clasă energetică superioară sau de un consum sub un prag dovedit tocmai prin certificat. Programele de finanțare pentru eficiență energetică au cerut, la rândul lor, câte un certificat înainte și după lucrări, ca dovadă a saltului de clasă.
Ce verifici pe certificat înainte de a semna
Un certificat corect se citește în câteva minute, dacă știi unde să te uiți:
- numele auditorului, numărul atestatului și gradul, verificabile în registrul public;
- data emiterii — un document mai vechi de zece ani nu mai este valabil;
- adresa, numărul cadastral și suprafața utilă, care trebuie să corespundă cu extrasul de carte funciară;
- consumul specific total, exprimat în kWh/m² pe an, nu doar litera clasei;
- indicele de emisii de dioxid de carbon și nota energetică, pe scara de la 0 la 100;
- anexa cu recomandări, care arată ce lucrări aduc cea mai mare reducere de consum;
- concordanța cu realitatea din teren: dacă documentul descrie centrală proprie, iar apartamentul este racordat la termoficare, datele de calcul sunt greșite.
Momentul în care se cere documentul contează la fel de mult ca informația din el. Solicitat la semnarea antecontractului, certificatul susține o discuție despre preț sau despre lucrările necesare; adus în ziua autentificării, rămâne exact ceea ce mulți proprietari cred că este. Pe măsură ce cerințele privind clădirile cu emisii zero, pașapoartele de renovare și standardele minime de performanță intră în legislația națională, certificatul se apropie mai degrabă de o fișă tehnică a locuinței, cu efecte directe în preț, în costul lunar și în accesul la finanțare.
